Приймання багатоквартирного будинку керуючою компанією. Керуюча компанія від забудовника: міняти не можна залишити. Які документи має оформити забудовник

Передача будинку компанії, що управляє, повинна бути здійснена не пізніше, ніж через 5 днів з моменту отримання допуску на введення в експлуатацію. Це правило регламентується 14 пунктом Житлового Кодексу Росії.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Будинок віддається забудовником на баланс лише після проведення конкурсу місцевим муніципалітетом, тобто органом самоврядування.

Щоб взяти участь, керуюча компанія має подати певні документи. Після проведеного конкурсу укладається договір, який підписується забудовником.

Правова сторона питання

Варто звернути увагу на той факт, що можливо вибрати керуючу компанію без проведення конкурсу відповідно до статті 161 частин 4, 13 Житлового кодексу РФ, але тільки в тому випадку, коли відкритий конкурс вважається таким, що не відбувся.

Відповідно до пункту 14 статті 161 ЖК РФ договір може бути укладено пізніше, як за 5 днів після введення будинку в експлуатацію.

Якщо за рік власники квартир не визначаться зі способом управління, то відповідно до статті 161 Житлового кодексу РФ, органом місцевого самоврядування буде проведено відкритий конкурс на вибір компанії, що управляє.

Порядок організації конкурсу регламентується Постановою Уряду РФ N 75 від 6 лютого 2006 року.

Передача будинку від забудовника компанії, що управляє

Передача багатоквартирного будинку від забудовника компанії, що управляє, здійснюється на підставі проїденого конкурсу.

Раніше було можливо укласти договір на управління багатоквартирним будинком тільки забудовником та компанією, що управляє. На сьогоднішній день забудовник тільки підписує документ, укладений між пайовиками та компанією, що управляє.

Багатоквартирного

Керуюча компанія із власниками квартир укладає договори на обслуговування, але після того, як забудовник та власники приймуть приміщення на підставі акта передачі будинку та буде проведено конкурс.

Порядок дій

До отримання дозволу на введення в експлуатацію можна почати збирати документи. Але власники приміщень мають визначитися з КК приблизно за рік до введення об'єкту на загальних зборах.

Якщо цього не станеться, то керуюча компанія буде обрана за результатами конкурсу.

Договір при цьому укладається на рік, і навіть якщо власники квартир підберуть іншу КК, то, найімовірніше, доведеться чекати на закінчення терміну дії встановленої конкурсом компанії.

Але якщо організувати ТСЖ, то міняти управляючу компанію буде набагато простіше.

Здача в експлуатацію

Відповідно до статті 161 пункту 14 договір на обслуговування повинен бути укладений не більше ніж через 5 днів після введення в експлуатацію.

Але з цим часто виникають складнощі, оскільки відкритий конкурс може тривати досить тривалий час – до 50 днів.

Слід зазначити, що до моменту здачі будинку в експлуатацію можна здійснити збирання всіх необхідних документів – проектну, технічну та іншу.

Але при цьому КК має активно працювати з власниками житла, щоб у майбутньому саме її було обрано.

Вибір КК

У тому випадку, коли власники квартир не встигли визначитися з вибором компанії, що управляє, то органами місцевого самоврядування проводиться відкритий конкурс.

Власники приміщень можуть:

• організувати збори;
• підібрати керуючу компанію самостійно.

Але зробити це можуть лише ті, які мають з компанією-забудовником договір чи відповідно до акта приймання-передачі отримали житло.

Слід зазначити, що вибори вважаються легітимними, якщо на зборах є не менше 50% власників.

Укладання договору

Укладання договору має відповідати частини 5 РФ, саме:

• договір має бути укладений не менше ніж на 1 рік і при цьому не більше, ніж на 3 (але тільки в тому випадку, коли документ підписується на підставу проїденого конкурсу);
• договір може бути укладено на 3 місяці лише між керуючою компанією та забудовником.

Відповідно до законодавства РФ договір укладається з кожним, хто прийняв та підписав передавальний акт із забудовником, тобто із власниками квартир.

Тільки після цього договір управління багатоквартирним будинками може вважатися дійсним.

Договір забудовника і компанією, що управляє, вже дано не існує. Ця процедура регламентується статтею 161 частиною 14 ЖК РФ. Але на документах має стояти підпис і друк забудовника.

Необхідні документи

Відповідно до Постанови Уряду N 75 регулюється як порядок проведення конкурсу, а й процедура подання необхідних документів.

Керуючі компанії, які бажають взяти участь у конкурсі, зобов'язані надати:

• заповнену відповідно до зразка заявку;
• усі документи установчого характеру;
• копії всіх наявних сертифікатів та ліцензій;
• балансовий звіт за попередні 6 місяців;
• якщо є рекомендації та листи подяки, то їх також потрібно пред'явити;
• проект договору управління та кошторис річний;
• певні пропозиції щодо вивезення відходів;
• дані про співробітників – ІТП та техперсонал у розбивці;
• скільки є збиральна техніка і яка вона.

Також можуть знадобитися додаткові документи. Також слід уточнити, протягом якого періоду потрібно надати всі необхідні папери.

Обов'язково, щоб вся бухгалтерія компанії була в порядку – були відсутні борги та інше.

Крім того, негативні відгуки також впливають на результат ухваленого рішення. Якщо керуючою компанією багато хто незадоволений, то така організація практично не має шансів.

Плата за управління МКД

Порядок оплати у 2018 році не відрізняється від 2018 року. Робота керуючої компанії полягає у надання житлово-комунальних послуг, і плата включається до їхньої вартості.

Згідно з звичайною російською практикою ця сума становить від 3 до 9% від ціни на надані послуги.

Відповідно до і Наказом Держбуду РФ від 11.12.1997 року N 17-132 оплата за послуги, роботи та інше здійснюється в установленому КК тарифі.

Необхідно загострити увагу окремих випадках:

• якщо договір надання послуг укладено між керуючою компанією та власником приміщення, то оплата за надані комунальні послуги вноситься КК;
• якщо договору надання послуг з керуючою компанією немає, то оплата здійснюється забудовнику (на підставі статті 155 ЖК РФ);
• якщо договір уклав із керуючою компанією забудовник, то оплата вноситься однаково КК.

Законодавство покликане захищати насамперед інтереси власників.

Нерідко на практиці керуючі компанії стикаються з такою ситуацією, що новий багатоквартирний будинок лише введений в експлуатацію, а ним має хтось керувати. Виникає питання, як здійснюється управління МКД від забудовника, Доки власниками не обраний спосіб управління цим будинком?

Визначення суб'єкта управління МКД

Після введення МКД в експлуатацію одним із пріоритетних правових питань є визначення суб'єкта управління багатоквартирним будинком. Інакше кажучи, потрібно визначити, хто керуватиме багатоквартирним будинком, введеним в експлуатацію. Складністю в ситуації є те, що на момент введення МКД в експлуатацію і через деякий час не всі житлові та нежитлові приміщення перебувають у власності. Тому неможливо де-юре і де-факто провести загальні збори власників для вибору способу управління МКД.

У ситуації, коли власність у МКД зареєстрована далеко не на всі приміщення, слід звернутись до норм житлового законодавства. Якщо описати ситуацію коротко, то схема дії така. Спочатку забудовник отримує дозвіл на введення будинку в експлуатацію. Потім протягом 5 днів із цього моменту він на свій розсуд обирає КК, з якою на 3 місяці укладає договір управління.

У цей же час протягом 20 днів з моменту введення МКД в експлуатацію орган місцевого самоврядування повідомляє про виставку будинку на відкритий конкурс на вибір КК. Протягом 40 днів із повідомлення про захід орган місцевого самоврядування має провести цей конкурс та інформувати всіх пайовиків про його результати протягом 10 днів з дня його завершення. Далі вже обрана за підсумками відкритого конкурсу КК починає управляти даним будинком та укладає договори управління з мешканцями після реєстрації ними права власності на приміщення у цьому будинку.

Таким чином, житлове законодавство узаконило можливість не проводити загальні збори власників для вибору способу управління МКД, а забудовнику - укласти договір управління МКД з обраної ним КК. А тепер розглянемо цю схему докладно та по-порядку.

Управління МКД після введення в експлуатацію

До введення ліцензування КК забудовник міг одразу після введення МКД в експлуатацію укласти договір управління з керуючою компанієюабо керувати будинком самостійно до укладання відповідних договорів з обраною за підсумками відкритого конкурсу компанією, що управляє. Відкритий конкурс, нагадуємо, проводиться органом місцевого самоврядування.

При цьому ліцензування не внесло якихось суттєвих корективів у цій галузі та не позбавило забудовника права вибору компанії, що управляє. До укладання договору управління МКДміж забудовником (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) та КК, обраної за результатами відкритого конкурсу, управління будинком здійснюється керуючою компанією, з якою забудовник повинен укласти договір управління не пізніше ніж через 5 днів з дня отримання дозволу на введення експлуатацію будинку (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

Після введення МКД в експлуатацію органи місцевого самоврядування повинні провести відкритий конкурс на вибір КК для управління багатоквартирним будинком, якщо протягом року до дня проведення конкурсу власники не обрали спосіб його управління або прийняте мешканцями рішення не реалізовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ) .

Таким чином, після введення МКД в експлуатаціюі до проведення відкритого конкурсу на вибір КК забудовник має право укласти договір з будь-якою керуючою компанією на свій розсуд. Обрана забудовником КК здійснюватиме управління будинком, поки МКД не буде виставлений на відкритий конкурс або власники не оберуть на загальних зборах іншу керуючу компанію чи інший спосіб управління.

У цьому випадку керуюча компанія виступатиме в ролі підрядника у забудовника. Дана КК має укласти договори з РЗГ на підставі акта введення МКД в експлуатацію (ПП РФ №124 від 14.02.2012). Забудовник після здачі МКД в експлуатацію має сплачувати КК за житлове приміщення та комунальні послуги (ст.153 ЖК РФ).

Якщо ж забудовник сам здійснює управління МКД без укладання договору управління КК, то плата за житлове приміщення та комунальні послугивноситься пайовиками, які прийняли приміщення від забудовника за передавальним актом, з моменту його передачі (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Чи повинен забудовник враховувати думку пайовиків при виборі КК?

Насправді немає, оскільки забудовник не повинен зважати на думку пайовиків у виборі керуючої компанії. Дані особи до реєстрації права власностіна житло немає права висловлювати свою думку з питань управління МКД. Рішення про вибір методу управління будинком приймається тільки власниками приміщень в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Підставами для виникнення у забудовника права на укладання договору управління МКД з КК є статут, дозвіл на введення будинку в експлуатацію та рішення органу управління забудовника, уповноваженого на ухвалення відповідних рішень (Наказ Мінбуду РФ №411/пр від 31.07.2014). Тому рішення про укладення договору управління МКД та вибір конкретної КК може прийматися забудовником одноосібно та на свій розсуд.

Відкритий конкурс

Комунальні платежі у новобудові до введення в експлуатацію МКД

До введення МКД в експлуатацію забудовник укладає договори з РСО потреб будівництва. Це можуть бути тимчасові договори електропостачання, теплопостачання для пусконалагоджувальних та оздоблювальних робіт у холоди. Після введення МКД в експлуатацію необхідно знову укласти договори ресурсопостачанняза постійними схемами.

До введення МКД в експлуатацію обов'язок утримання приміщень лягає на забудовника за договорами з РСО (ст.210 ДК РФ).

Після введення МКД в експлуатацію обов'язок щодо внесення плати за житлове приміщення та комунальні послуги виникає у пайовиків, які прийняли від забудовника приміщення в будинку за передавальним актом, з моменту такої передачі (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Пайовик, який отримав від забудовника приміщення за актом прийому-передачі, вважається споживачем комунальних послуг(ВП РФ №354 від 06.05.2011). Отже, розмір плати для споживачів КЗ у житлових приміщеннях розраховується за тарифами для населення. Обсяг наданих КЗ визначається за показаннями приладів обліку або за нормативами споживання (за відсутності лічильників).

Пайовики, які визнані споживачами комунальних послуг та вносять за них плату, мають право вимагати надання КУ належної якості або перерахунку розміру оплати за неякісні послуги (розд. IX Правил надання комунальних послуг).

Після укладання договору з обраної забудовником КК протягом 5 днів після отримання дозволу на введення МКД в експлуатацію, а також після укладання договору управління з КК, обраної на відкритому конкурсі зобов'язання забудовника за договорами ресурсопостачання припиняються (ст.416 ЦК України).

Це відбувається тому, що разом із передачею МКД в управління КК передається енергоприймаюче обладнання, що входить до склад спільного майна власників приміщеньв будинку. Виконавцем комунальних послуг стає керуюча компанія.

Якщо забудовник не доведе, що укладав договір з КК чи КК було обрано на відкритому конкурсі чи загальних зборах власників приміщень, він зможе довести передачу компанії энергопринимающих устройств. У разі він вважатиметься абонентом за договором з РСО і зобов'язаний платити за комунальні ресурси до передачі МКД управління КК чи розірвання договорів ресурсопостачання.

Сподіваємось, що вам усе було зрозуміло. Якщо ви маєте запитання, ви завжди можете звернутися до нас за консультацією. Також ми допомагаємо керуючим компаніям відповідати 731 ПП РФ про Стандарт розкриття інформації(Заповнення порталу Реформа ЖКГ, сайту КК, інформаційних стендів) та ФЗ №209 (). Ми завжди раді допомогти вам!

Існує кілька варіантів:

Жителі новобудови протягом року мають право вибирати відповідний спосіб управління для МКД. Після закінчення терміну це питання автоматично перетворюється на компетенцію органів місцевого самоврядування. При цьому муніципалітет оголосить набір на конкурсних засадах. В результаті чого буде обрано керуючу компанію і укладено відповідну угоду.

Увага!До моменту прийняття рішення про підписання договору між забудовником і компанією, що управляє, всю роботу виконує організація, яку вибрав забудовник об'єкта.

При цьому терміном до п'яти днів після введення об'єкта в експлуатацію укладається угода. При цьому терміном до п'яти днів після введення об'єкта в експлуатацію укладається угода. Це означає, що у відповідь питання: «Чи може забудовник самостійно обирати КК?»- Так, але спочатку.

Порядок дій та оформлення документів

Передача будинку організації супроводжується певним порядком послідовних дій. Обов'язково має бути оформлений передавальний акт, у якому фіксуються всі види майна, що передається.

Багатоквартирний будинок - це серйозний об'єкт, який має цілий комплекс різного майна. Тому процес переходу супроводжується багатьма документами:

1. документ, у якому зазначено відомості про стан майна на момент передачі;
2. акт, що підтверджує передачу;
3. акт про передачу супутньої документації.

Акт про стан майна необхідний для того, щоб зафіксувати всі недоліки та пошкодження майна на момент передачі. повинні уважно оглянути всі комунікації та приміщення для перевірки їхнього стану.

Після того, як акт передачі багатоквартирного будинку буде підписаний, відповідальність за збереження та стан майна лягає на КК, яким мешканці сплачуватимуть кошти для усунення будь-яких недоліків. Докладніше про обов'язки компанії, що управляє, ми писали , а ви знайдете інформацію про формування тарифів на послуги КК.

У зоні керуючої компанії знаходяться такі об'єкти:

У момент передачі всі об'єкти обов'язково повинні бути оглянуті. Якщо будь-які дефекти та пошкодження не будуть вписані в акт і виявляться пізніше, то мешканці будинку та компанія-забудовник стверджуватимуть про те, що виною цьому є некомпетентність співробітників КК.

Таким чином, навіть найменші вади та пошкодження мають бути відображені в офіційних документах.

Які документи має забудовник передати КК, тобто їхній пакет складається з наступних паперів:

• Угод із організаціями, що надають ресурси (якщо такі були).
• Інструкції з експлуатації багатоквартирного будинку
• Техпаспорт будинку з поверховим планом.
• Висновки комісії, яка приймала об'єкт (акт про введення в експлуатацію об'єкта).
• Санітарний паспорт.
• Плану території будинку, що містив відомості про розташування підземних комунікацій та точки підключення до них.
• Переліку організацій-підрядників, що виконували будівельні роботи.
• Актів про прийняття приладів обліку (лічильники на воду, електроенергію тощо).
• Актів передачі квартир та інших документів (дефектних відомостей про відмову у прийомі квартири).
• Схем мереж усіх комунікацій.

Усі ці документи прописуються загальним переліком у акті про передачу документації. Також можуть знадобитися інші документи. Наприклад, якщо в будинку є система відеоспостереження, необхідні документи зі схемами її розведення. Уповноважена особа КК має бути впевнена, що вся отримана інформація надана у повному обсязі та її достатньо для повноцінного будинку.

Після підписання двох актів, якщо в обох сторін не залишилося жодних питань, підписується третій акт – документ про передачу управління. Після підписання цього документа багатоквартирний будинок повністю перетворюється на компетенцію управління КК.

Важливо!Якщо в процесі експлуатації будуть виявлені помилки при будівництві та будівництві забудовником, то вимоги можуть бути пред'явлені як у досудовому, так і в судовому порядку.

Вимоги до укладання угоди

Перед тим як передати будинок власникам, укладається угода з організацією, що управляє, яка містить:

Перелік робіт та послуг складається з:

• Управлінських послуг (укладення угод з компаніями, що постачають ресурси тощо).
• Додаткові послуги.
• Зміст загальнобудинкового майна.
• Підготовка багатоквартирного будинку до різних сезонів.

Величини оплати за послуги є фіксованими. встановлюються згідно з територіальним місцем розташування щорічно. При змінах вартості в угодах робляться виправлення та коригування.

1. Пункт « сторін» пояснює у тому, що мають право вимагати сторони друг від друга, і навіть покладені ними обов'язки.
2. У пункті порядку розрахунків пояснюється, що необхідно визначити термін внесення оплати за надані ресурси.
3. Періоди дії може бути від одного до п'яти років.
4. Якщо внаслідок невірних дій КК буде завдано шкоди загальнобудинковому майну, то КК несе повну відповідальність за це.
5. Будь-які розбіжності між сторонами повинні вирішуватись шляхом переговорів.
6. Мешканці мають право. Також головний вдома може здійснювати перевірки загальнобудинкового майна та складати акти за виявлених дефектів.
7. Угода підписується директором КК та головою ТСЖ.

Підсумовуючи, можна відзначити, що процес передачі будинку – процес не складний. Головне, знати та чітко розуміти структуру угоди.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Нерідко на практиці керуючі компанії стикаються з такою ситуацією, що новий багатоквартирний будинок лише введений в експлуатацію, а ним має хтось керувати. Виникає питання, як здійснюється управління МКД від забудовника, Доки власниками не обраний спосіб управління цим будинком?

Визначення суб'єкта управління МКД

Після введення МКД в експлуатацію одним із пріоритетних правових питань є визначення суб'єкта управління багатоквартирним будинком. Інакше кажучи, потрібно визначити, хто керуватиме багатоквартирним будинком, введеним в експлуатацію. Складністю в ситуації є те, що на момент введення МКД в експлуатацію і через деякий час не всі житлові та нежитлові приміщення перебувають у власності. Тому неможливо де-юре і де-факто провести загальні збори власників для вибору способу управління МКД.

У ситуації, коли власність у МКД зареєстрована далеко не на всі приміщення, слід звернутись до норм житлового законодавства. Якщо описати ситуацію коротко, то схема дії така. Спочатку забудовник отримує дозвіл на введення будинку в експлуатацію. Потім протягом 5 днів із цього моменту він на свій розсуд обирає КК, з якою на 3 місяці укладає договір управління.

У цей же час протягом 20 днів з моменту введення МКД в експлуатацію орган місцевого самоврядування повідомляє про виставку будинку на відкритий конкурс на вибір КК. Протягом 40 днів із повідомлення про захід орган місцевого самоврядування має провести цей конкурс та інформувати всіх пайовиків про його результати протягом 10 днів з дня його завершення. Далі вже обрана за підсумками відкритого конкурсу КК починає управляти даним будинком та укладає договори управління з мешканцями після реєстрації ними права власності на приміщення у цьому будинку.

Таким чином, житлове законодавство узаконило можливість не проводити загальні збори власників для вибору способу управління МКД, а забудовнику - укласти договір управління МКД з обраної ним КК. А тепер розглянемо цю схему докладно та по-порядку.

Управління МКД після введення в експлуатацію

До введення ліцензування КК забудовник міг одразу після введення МКД в експлуатацію укласти договір управління з керуючою компанієюабо керувати будинком самостійно до укладання відповідних договорів з обраною за підсумками відкритого конкурсу компанією, що управляє. Відкритий конкурс, нагадуємо, проводиться органом місцевого самоврядування.

При цьому ліцензування не внесло якихось суттєвих корективів у цій галузі та не позбавило забудовника права вибору компанії, що управляє. До укладання договору управління МКДміж забудовником (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) та КК, обраної за результатами відкритого конкурсу, управління будинком здійснюється керуючою компанією, з якою забудовник повинен укласти договір управління не пізніше ніж через 5 днів з дня отримання дозволу на введення експлуатацію будинку (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

Після введення МКД в експлуатацію органи місцевого самоврядування повинні провести відкритий конкурс на вибір КК для управління багатоквартирним будинком, якщо протягом року до дня проведення конкурсу власники не обрали спосіб його управління або прийняте мешканцями рішення не реалізовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ) .

Таким чином, після введення МКД в експлуатаціюі до проведення відкритого конкурсу на вибір КК забудовник має право укласти договір з будь-якою керуючою компанією на свій розсуд. Обрана забудовником КК здійснюватиме управління будинком, поки МКД не буде виставлений на відкритий конкурс або власники не оберуть на загальних зборах іншу керуючу компанію чи інший спосіб управління.

У цьому випадку керуюча компанія виступатиме в ролі підрядника у забудовника. Дана КК має укласти договори з РЗГ на підставі акта введення МКД в експлуатацію (ПП РФ №124 від 14.02.2012). Забудовник після здачі МКД в експлуатацію має сплачувати КК за житлове приміщення та комунальні послуги (ст.153 ЖК РФ).

Якщо ж забудовник сам здійснює управління МКД без укладання договору управління КК, то плата за житлове приміщення та комунальні послугивноситься пайовиками, які прийняли приміщення від забудовника за передавальним актом, з моменту його передачі (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Чи повинен забудовник враховувати думку пайовиків при виборі КК?

Насправді немає, оскільки забудовник не повинен зважати на думку пайовиків у виборі керуючої компанії. Дані особи до реєстрації права власностіна житло немає права висловлювати свою думку з питань управління МКД. Рішення про вибір методу управління будинком приймається тільки власниками приміщень в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Підставами для виникнення у забудовника права на укладання договору управління МКД з КК є статут, дозвіл на введення будинку в експлуатацію та рішення органу управління забудовника, уповноваженого на ухвалення відповідних рішень (Наказ Мінбуду РФ №411/пр від 31.07.2014). Тому рішення про укладення договору управління МКД та вибір конкретної КК може прийматися забудовником одноосібно та на свій розсуд.

Відкритий конкурс

Комунальні платежі у новобудові до введення в експлуатацію МКД

До введення МКД в експлуатацію забудовник укладає договори з РСО потреб будівництва. Це можуть бути тимчасові договори електропостачання, теплопостачання для пусконалагоджувальних та оздоблювальних робіт у холоди. Після введення МКД в експлуатацію необхідно знову укласти договори ресурсопостачанняза постійними схемами.

До введення МКД в експлуатацію обов'язок утримання приміщень лягає на забудовника за договорами з РСО (ст.210 ДК РФ).

Після введення МКД в експлуатацію обов'язок щодо внесення плати за житлове приміщення та комунальні послуги виникає у пайовиків, які прийняли від забудовника приміщення в будинку за передавальним актом, з моменту такої передачі (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Пайовик, який отримав від забудовника приміщення за актом прийому-передачі, вважається споживачем комунальних послуг(ВП РФ №354 від 06.05.2011). Отже, розмір плати для споживачів КЗ у житлових приміщеннях розраховується за тарифами для населення. Обсяг наданих КЗ визначається за показаннями приладів обліку або за нормативами споживання (за відсутності лічильників).

Пайовики, які визнані споживачами комунальних послуг та вносять за них плату, мають право вимагати надання КУ належної якості або перерахунку розміру оплати за неякісні послуги (розд. IX Правил надання комунальних послуг).

Після укладання договору з обраної забудовником КК протягом 5 днів після отримання дозволу на введення МКД в експлуатацію, а також після укладання договору управління з КК, обраної на відкритому конкурсі зобов'язання забудовника за договорами ресурсопостачання припиняються (ст.416 ЦК України).

Це відбувається тому, що разом із передачею МКД в управління КК передається енергоприймаюче обладнання, що входить до склад спільного майна власників приміщеньв будинку. Виконавцем комунальних послуг стає керуюча компанія.

Якщо забудовник не доведе, що укладав договір з КК чи КК було обрано на відкритому конкурсі чи загальних зборах власників приміщень, він зможе довести передачу компанії энергопринимающих устройств. У разі він вважатиметься абонентом за договором з РСО і зобов'язаний платити за комунальні ресурси до передачі МКД управління КК чи розірвання договорів ресурсопостачання.

Сподіваємось, що вам усе було зрозуміло. Якщо ви маєте запитання, ви завжди можете звернутися до нас за консультацією. Також ми допомагаємо керуючим компаніям відповідати 731 ПП РФ про Стандарт розкриття інформації(Заповнення порталу Реформа ЖКГ, сайту КК, інформаційних стендів) та ФЗ №209 (). Ми завжди раді допомогти вам!

Ви підготували документи та провели збори, після чого підписали договір управління.

Що відбувається згодом?

Вибрана вами керуюча організація при укладенні договору управління багатоквартирним будинком повинна протягом трьох робочих днів направити відповідні документи до Державної житлової інспекції (ДЖІ) для внесення змін до реєстру ліцензій суб'єкта РФ (частина 2 статті 198 Житлового кодексу РФ) та внести зміни до списків будинків, що обслуговуються. на сайті Реформа ЖКГ.

Документи, що передаються до ГЖІ:

Належним чином засвідчені копії протоколу зборів та рішень власників,

Належним чином засвідчені копії договорів управління.

Це обов'язковий перелік документів, необхідних для подання до ДЖІ, щоб МКД включили до ліцензії компанії, що управляє. Більш детально список документів, що передаються, описаний у Наказі Мінбуду РФ від 25.12.2015 р. № 938/пр.

Слід зазначити, що залежно від регіону місцеві ГЖИ можуть пред'являти інші вимоги до ліцензіатів.

Якщо ГЖИ просить керуючу організацію надати як належним чином засвідчені копії, а й оригінали документів, необхідно виконати цю вимогу. У цьому випадку ГЖИ звірять усі дані та повернуть КК оригінали документів.

Окремо зазначимо те, що стосується сайту ГІС ЖКГ, визначеному як сайт, обов'язковий для розкриття інформації всіма керуючими компаніями. Нова керуюча компанія протягом трьох днів після проведення зборів вказує на цьому сайті, що вона тепер керує вашим будинком.

Однак фактичне керування вашим будинком вона почне тоді, коли житлова інспекція завершить внесення вашого будинку в ліцензію вибраної керуючої компанії.

Після отримання документів від компанії, що управляє, органи державного житлового нагляду проводять необхідні перевірки. Перевіряється правильність проведення зборів, наявність кворуму, відповідність договору управління Житловому кодексу.

Якщо всі документи будуть у порядку, то зміни до ліцензії вносяться протягом 10 робочих днів з моменту надходження заяви (п.4 Порядку, затвердженого наказом Міністерства будівництва та ЖКГ РФ від 25.12.2015 р. № 938/пр).

Якщо органи державного житлового нагляду знайдуть протиріччя чи несотвітості у наданих документах, або у зазначений 10-денний строк до них надійдуть аналогічні документи від іншої керуючої організації щодо того ж багатоквартирного будинку, внесення змін до ліцензії може бути призупинено на строк до 30 робочих днів проведення додаткових перевірок.

Порядок передачі технічної документації закріплений у Постанові Уряду РФ № 416 від 15.05.2013, а її склад описаний у Постанові Уряду РФ № 491 від 13.08.2006

Якщо стара КК не передасть всю технічну документацію в даний термін, то їй загрожує великий штраф. Якщо стара КК втратила щось із технічної документації, вона зобов'язана протягом трьох місяців відновити її власним коштом.

Після отримання технічної документації від старої КК, новий КК укладає договори з ресурсопостачальним організаціям (РСО). При цьому, договори старої компанії з РСО вважаються розірваними з того дня, коли внесені зміни до реєстру та будинку виключено з ліцензії старої компанії, що управляє.

Перелік того, що входить до технічної документації:

а) документи технічного обліку житлового фонду, які містять інформацію про стан спільного имущества;

а.1) документи на встановлені колективні (загальнобудинкові) прилади обліку та відомості про їх ремонт, заміну, перевірки, інформацію про індивідуальні, загальні (квартирні) прилади обліку;

б) документи (акти) про приймання результатів робіт, кошторису, опис робіт з проведення поточного ремонту, надання послуг із утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку;

в) акти огляду, перевірки стану (випробування) інженерних комунікацій, приладів обліку, механічного, електричного, санітарно-технічного та іншого обладнання, що обслуговує більше одного приміщення в багатоквартирному будинку, конструктивних частин багатоквартирного будинку (дахи, що огороджують несуть та ненесуть конструкцій багатоквартир об'єктів, розташованих на земельній ділянці, та інших частин спільного майна на відповідність їх експлуатаційних якостей встановленим вимогам;

в.1) акти перевірок готовності до опалювального періоду та видані паспорти готовності багатоквартирного будинку до опалювального періоду;

г) інструкцію з експлуатації багатоквартирного будинку формою (для будинків ведених в експлуатацію після 1 липня 2007 року), встановленої федеральним органом виконавчої.

Крім того, з технічною документацією в нову організацію, що управляє, передаються:

а) копія кадастрового плану (картки) земельної ділянки, засвідчена органом, який провадить діяльність з ведення державного земельного кадастру;

б) витяг з Реєстру, що містить відомості про зареєстровані права на об'єкти нерухомості, що є спільним майном;

в) завірена уповноваженим органом місцевого самоврядування копія містобудівного плану земельної ділянки за встановленою формою (за наявності);

г) документи, в яких зазначаються зміст та сфера дії сервітуту або інших обтяжень, з додатком завіреного відповідною організацією (органом) з державного обліку об'єктів нерухомого майна плану, на якому зазначено сферу дії та межу сервітуту або інших обтяжень, що відноситься до частини земельної ділянки ( за наявності сервітуту);

д) проектна документація (копія проектної документації) на багатоквартирний будинок, відповідно до якої здійснено будівництво (реконструкцію) багатоквартирного будинку (за наявності);

д.1) списки власників та наймачів приміщень у багатоквартирному будинку, а також осіб, які використовують спільне майно у багатоквартирному будинку на підставі договорів, складені з урахуванням вимог законодавства Російської Федерації про захист персональних даних;

д.2) договори про використання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку;

д.3) оригінали рішень та протоколів загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку (якщо рішенням зборів визначено місце зберігання таких документів у компанії, що управляє);

е) інші пов'язані з управлінням багатоквартирним будинком документи, перелік яких встановлений рішенням загальних зборів власників приміщень.

Якщо у старої керуючої компанії залишилися якісь накопичені власниками кошти

Після того, як договір управління зі старою керуючою компанією вважатиметься офіційно розірваним (після виключення будинку з ліцензії), власники мають право вимагати повернення залишків коштів, отриманих старою керуючою компанією. Йдеться про залишки грошей, сплачені власниками за графою утримання та поточний ремонт, старі накопичення на капітальний ремонт, доходи від використання загальнобудинкового майна.

Ці гроші повинні бути передані новій компанії, що управляє, якщо рішенням зборів власників не встановлено інше.

Також, бувають випадки, коли власники навпаки повинні управляючій компанії, тобто вона провела якісь роботи у борг, за згодою власників, не чекаючи накопичення необхідної суми. У такому разі вже власникам доведеться заплатити старій компанії, що управляє.

Підводні камені

Нова компанія, що управляє, може почати виставляти платіжки вже з того моменту, коли на сайті Реформа ЖКГ буде зроблено запис, що саме вона управляє даним будинком.

Це незаконно. Виставляти рахунки на оплату вона має право лише тоді, коли будинок уже включений до її ліцензії.

Так само й стара компанія, що управляє, має право вимагати оплати до того моменту, коли ваш будинок виключать з її ліцензії.

Залишити коментарі до цього матеріалу ви можете на наших сторінках у соціальних мережах