Покарання за приховування забудовника від пайовика. Поради юриста: що робити, якщо забудовник прострочив здачу будинку. Як довести, що забудовник прострочив здачу будинку

З 12 травня 2016 р. набрав чинності Федеральний закон № 139-ФЗ, який передбачає кримінальну відповідальність за залучення коштів громадян у великому розмірі, порушуючи законодавство про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків.

Про те, наскільки ефективним буде новий законодавчий захід, розповіли юристи девелоперських та консалтингових компаній.

Ухвалення закону, що передбачає додаткову відповідальність забудовників, цілком логічно. Законодавці намагаються уникнути нової хвилі ошуканих пайовиків.

Хоча та вже зароджується: як повідомили у червні 2016 р. РІА Новини з посиланням на заступника міністра будівництва та ЖКГ РФ Олега Бетіна, в 1 кварталі цього року спостерігається тенденція зростання фірм-банкрутів, недобудов і, як наслідок, кількості пайовиків, які потрапили в неприємну ситуацію .

Суть новели

Отже, що передбачає виправлення? Кримінальну відповідальність за економічний злочин.

У ФЗ-№ 139 передбачено, що залучення коштів громадян для будівництва з порушенням вимог законодавства про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та/або інших об'єктів нерухомості у великому розмірі (понад 3 мільйони рублів) карається обов'язковими роботами на строк до 360 годин або виправними роботами терміном до 1 року, або примусовими роботами терміном до 2 років, або позбавленням волі той самий термін з обмеженням волі терміном до 1 року чи ні такого.

Те саме діяння, вчинене групою осіб за попередньою змовою, а також в особливо великому розмірі (5 мільйонів рублів), карається обов'язковими роботами терміном до 480 годин або виправними роботами терміном до 2 років, або примусовими роботами терміном до 5 років, або позбавленням волі той самий термін з обмеженням волі до 2 років чи ні такого.

У нормі міститься застереження, нагадує Наталія Баранкова, юрист компанії АТ "Пересвіт-Інвест": особа, яка залучила кошти в обхід ФЗ № 214, «звільняється від кримінальної відповідальності, якщо сума залучених коштів (угоди з грошовими коштами) відшкодована в повному обсязі та (або) якщо зазначеною особою вжито заходів, внаслідок яких багатоквартирний будинок та (або) інший об'єкт нерухомості введено в експлуатацію».

Спірні схеми

В даний час найбезпечнішою схемою купівлі квартири в проекті, що будується, є укладення договору пайової участі (або договору цесії як окремого випадку).

Крім того, законом передбачено схему участі в житловому кооперативі та придбання житлових сертифікатів забудовника, розповідає Євгенія Володимирова, керівник проекту «Рамблер-нерухомість» Rambler&Co. У той же час все ще існують спірні схеми інвестування за рахунок коштів громадян, такі як попередні договори купівлі-продажу квартир, договори співінвестування, сурогатні «ЖБК», різні векселі.

"Всі ці схеми ненадійні і можуть призвести до втрати коштів з боку кінцевих споживачів", - упевнений Володимир Шмаков, директор департаменту правового супроводу нерухомості PSN Group.

Вексельна схема така: юрособа, яка працює із забудовником, укладає з потенційним покупцем квартири договір позики. Потім у обмін на гроші видає векселі. Покупець приходить із цими векселями до забудовника і укладає попередній договір купівлі-продажу квартири, яким обидві сторони зобов'язуються укласти основний договір купівлі-продажу, у якого векселя виступають як забезпечення зобов'язання з боку покупця.

Після здачі будинку держкомісії та реєстрації права власності забудовника на створений об'єкт нерухомості укладається основний договір купівлі-продажу.

Якщо забудовник оголошує себе банкрутом, і будівництво зупиняється, то у покупців квартир залишаються лише векселі, що нічого не варті, пояснює Олександр Зарицький, Керівник управління земельно-майнових відносин Heads Consulting.

Більше того, державній реєстрації підлягають лише договори лойової участі. Відсутність реєстрації відкриває забудовнику широкі можливості для нецільового витрачання коштів і виведення їх через підставні фірми, так і для прямого шахрайства, уточнює Тетяна Рейхардт, заступник генерального директора компанії «Мобіл Строй XXI».

До речі, якщо при покупці житла за договором пайової участі клієнт розраховується готівкою безпосередньо із забудовником, ця угода також вважається незаконною, звертає увагу Еміль Захаряєв, керуючий партнер Rezidential Group.

Тут є нюанс: у ФЗ № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві…» чітко зазначено: забудовник під час будівництва будь-якого об'єкта житлової нерухомості, дозвіл на будівництво якого отримано після 1 березня 2015 року, може залучати кошти лише за ДДУ.

Тим не менш, немає жодних рішень суду про те, що забудовники, залучаючи гроші громадян за попереднім договором, залучають їх в обхід законодавства, – міркує керівник відділу юридичного супроводу клієнтів KalinkaGroup Мурат Бороков.

Інші схеми залучення грошей: поступка прав за інвестдоговорами, договір купівлі-продажу майбутньої речі - також законні. Чому? Тому що немає чіткого формулювання, що таке «залучення коштів громадян»? Також необхідне рішення суду про те, що крім ДДУ будь-який інший спосіб насправді прикриває залучення коштів.

Можливі наслідки

Деякі юристи вважають, що під дію нового закону можуть потрапити компанії, на які він ніби «не був розрахований». А маленькі будівельні фірми та артілі, які будують будинки на кілька сімей. Якщо такий будинок має спільні приміщення, нехай це навіть горище чи підвал, він може бути визнаний багатоквартирним.

Відповідно, взявши передоплату за будівництво подібної будівлі, невелика компанія може потрапити під відповідальність просто через незнання, пояснює Тетяна Рейхардт.

Організовувати все відповідно до 214-ФЗ при такому будівництві невигідно, але якщо підвал і горище розділені на секції по межі частин будинку, то він уже не підпадає під дію закону і його можна спокійно будувати.

Ефективність під питанням

Оцінити дієвість нового закону можна буде приблизно через рік-півтора, вважають експерти: саме такий період часу зазвичай минає від обману клієнтів забудовником до колективних скарг до прокуратури та інших наглядових органів. Якщо частка звернень громадян із цього приводу знизиться, можна буде говорити про позитивний вплив поправок на правову атмосферу країни.

А зараз прогнози юристів та девелоперів щодо ефективності новели розділилися. Еміль Захаряєв вважає, що можливість здійснення кримінально-караних махінацій відлякає багатьох недобросовісних забудовників, говорячи про те, що часом важлива не суворість покарання, а його невідворотність.

«Зміни в кодексі допоможуть знизити кількість недобросовісних забудовників на ринку, підвищать рівень довіри до компаній-забудовників і позитивно позначаться на репутації інвестиційно-будівельної галузі, – упевнений Володимир Шмаков, директор департаменту правового супроводу нерухомості PSN Group.

З колегами згоден Олексій Перлін, генеральний директор «СМУ-6 Інвест», вважаючи такий радикальний захід «найдієвішим».

У той же час Мурат Бороков, керівник відділу юридичного супроводу клієнтів Kalinka Group сумнівається, що ця зміна в Кримінальному кодексі щось змінить: «Поправкою передбачено звільнення забудовника від відповідальності, якщо він поверне отримані гроші або введе в експлуатацію вчасно. Величезна кількість великих забудовників, які залучають кошти не за ДДУ, і формально вони мають на це право».

У кримінальному законодавстві вже є стаття за шахрайство, нагадує Рената Бєляєва, керівник юридичного департаменту сімейства компаній KASKAD Family. Притягнення до кримінальної відповідальності можливе лише щодо фізосіб, а коло суб'єктів відповідальності законом не встановлено.

Тому не можна сказати заздалегідь, хто дійсно нестиме відповідальність за цією статтею: звичайні співробітники організації, які отримують зарплату (чи то ріелтори, бухгалтери), чи кінцеві бенефіціари, які можуть бути навіть не включені до ланцюжка «схеми залучення коштів».

На момент виявлення порушень 214-ФЗ повернути гроші може бути вже проблематично. Тому, вважає юрист, набагато ефективніше було б опрацювати питання щодо гарантії завершення будівництва об'єктів.

Володимир Каширцев, генеральний директор компанії «Азбука Житла» також впевнений, що кримінальна відповідальність не дасть жодного ефекту, оскільки до фінансових злочинів потрібно застосовувати фінансові покарання та забороняти вести бізнес особам, які допустили фінансовий злочин. Ця законодавча ініціатива принесе лише додаткове психологічне навантаження на благонадійних забудовників.

На повернення коштів чи отримання компенсації пайовику закон ніяк не впливає, звертає увагу старший юрисконсульт компанії «НДВ-Нерухомість» Володимир Дронов.

Новела здатна викликати зростання вартості житла, що будується, на величину до одного відсотка, оскільки забудовники закладатимуть додаткові ризики у вартість житла, вважає Тетяна Рейхардт. А ризик недобудови частіше страхуватиметься не у власних дочірніх страхових компаніях, а у великих страховиків.

Загалом, на тлі економічної кризи становище сумлінних забудовників у юридичному сенсі поки що на ринку погіршується, нарікає Василь Шарапов, пояснюючи, що законодавець запроваджує нові закони, податки, адміністративні бар'єри, не знаючи деталей, у тому числі в тому, хто із забудовників веде справи. за законом, а хто його цілеспрямовано порушує.

«Обставини можуть одночасно зробити із цілком благонадійного та відповідального забудовника неблагонадійного банкрута, – підтверджує Оксана Сторожук, директор підрозділу ДК «Сибпромбуд», пояснюючи, що компанія будує власним коштом, не залучаючи гроші громадян для пайового будівництва. Це дозволяє продавати житло не по ДДУ - втім, таких прикладів на ринку мало.

(ГК «Сибпромбуд» вийшла у столичний регіон із двома проектами ЖК «Альтаїр» та ЖК «Зеленоградський». Політика компанії – «не кредитуватися у населення»).

ЖК Альтаїр

До ефективних заходів експерти віднесли поступове підвищення фінансової та інвестиційної грамотності населення, роз'яснювальну роботу та перевірку діяльності організацій, які залучають гроші населення.

«Поки що люди готові вірити в диво і нести гроші шахраям, які обіцяють квартири за півціни, не читаючи документацію та договори, впоратися з махінаціями в цьому середовищі не вдасться», - резюмує Тетяна Рейхардт.

Зрив термінів будівництва житла може виявитися фатальним для більшості девелоперів, якщо пайовики використовуватимуть для захисту своїх прав весь арсенал фінансових санкцій проти порушників.

За законом «Про участь у пайовому будівництві» (214-ФЗ), у разі порушення терміну передачі пайовику об'єкта будівництва винний у цьому забудовник зобов'язаний виплатити покупцю не тільки неустойку (у розмірі 1/150 ставки рефінансування Центрального банку РФ), але також відшкодувати у повному обсязі завдані збитки. Про це говорить закон «Про захист прав споживачів». Про які збитки може йтися?

Серед покупців новобудов чимало сімей, які продали єдине житло та, вклавши виручені кошти у будівництво, проживають у орендованих квартирах. У разі затримки введення житла в експлуатацію та зриву строків, зазначених у договорі пайової участі, пайовики мають право вимагати від забудовників відшкодування частини понесених витрат на оренду житла. Більше того, до загальної суми збитків, що підлягають компенсації, суд може включити витрати, пов'язані з пошуком житла (наприклад, ріелторські комісійні), сплатою комунальних рахунків, послуг юристів. Розмір збитків учасник пайового будівництва повинен підтвердити документально (договорами, документами про оплату, квитанціями, розписками тощо).

Суди виносять рішення у справах, пов'язаних із компенсацією збитків, на користь пайовиків, якщо доведено причинно-наслідковий зв'язок між простроченням передачі житла забудовником та збитками, завданими громадянами. Якщо ж такий зв'язок не очевидний, то позов може бути відхилений. Наприклад, навряд чи суд погодиться компенсувати пайовику орендні витрати, що виникли до закінчення встановлених у договорі пайової участі термінів здачі будинку в експлуатацію та передачі квартири. Важливо довести вимушений характер витрат, а також переконати суд у відсутності прав на користування будь-яким житлом, крім орендованого.

Нерідко з позовами на користь пайовиків, які постраждали внаслідок зриву заявлених термінів будівництва, виступає Росспоживнагляд. Відомі випадки, коли розмір компенсацій за зрив зазначених у договорах пайової участі термінів введення сягав 15–20 % вартості житла.

Останнім часом близько 40-50% новобудов купується в кредит. Як правило, на час будівництва встановлюється підвищена процентна ставка, що автоматично знижується після здачі будинку держкомісії та оформлення житла у власність. Переплати за кредитом, що виникли через зрив термінів будівництва, також можуть бути стягнуті з винного у довгобуді забудовника - у разі, якщо динаміка відсоткові ставки безпосередньо прив'язана до дати введення житла.

Варто зауважити, що Цивільний кодекс під збитками має на увазі не лише витрати, які здійснила постраждала сторона, а й не отримані доходи, які ця особа мала б за звичайних умов цивільного обігу. Проте справи, пов'язані зі стягненням втраченої вигоди приватними особами, входять до найскладніших і непередбачуваних.

Крім вимоги про виплату неустойки та компенсації збитків у разі зриву строків будівництва пайовик має право висунути до забудовника вимогу про відшкодування моральної шкоди. Як показує судова практика, розміри компенсацій, виплачених за такими позовами учасникам пайового інвестування, становлять від 5 до 40 тис. рублів.

Зрив термінів будівництва житла може виявитися фатальним для більшості девелоперів, якщо пайовики використовуватимуть для захисту своїх прав весь арсенал фінансових санкцій проти порушників. Про деякі способи відшкодування збитків, що виникають у зв'язку з порушенням термінів введення новобудов, розповідає адвокат Олег Сухов (Юридичний центр адвоката Олега Сухова).

За законом «Про участь у пайовому будівництві» (214-ФЗ), у разі порушення терміну передачі пайовику об'єкта будівництва винний у цьому забудовник зобов'язаний виплатити покупцю не тільки неустойку (у розмірі 1/150 ставки рефінансування Центрального банку РФ), але також відшкодувати у повному обсязі завдані збитки. Про це говорить закон «Про захист прав споживачів». Про які збитки може йтися?

Серед покупців новобудов чимало сімей, які продали єдине житло та, вклавши виручені кошти у будівництво, проживають у орендованих квартирах. У разі затримки введення житла в експлуатацію та зриву строків, зазначених у договорі пайової участі, пайовики мають право вимагати від забудовників відшкодування частини понесених витрат на оренду житла. Більше того, до загальної суми збитків, що підлягають компенсації, суд може включити витрати, пов'язані з пошуком житла (наприклад, ріелторські комісійні), сплатою комунальних рахунків, послуг юристів. Розмір збитків учасник пайового будівництва повинен підтвердити документально (договорами, документами про оплату, квитанціями, розписками тощо).

«Суди виносять рішення у справах, пов'язаних із компенсацією збитків, на користь пайовиків, якщо доведено причинно-наслідковий зв'язок між простроченням передачі житла забудовником та збитками, завданими громадянами», — пояснює адвокат Олег Сухов. Якщо ж такий зв'язок не очевидний, то позов може бути відхилений. Наприклад, навряд чи суд погодиться компенсувати пайовику орендні витрати, що виникли до закінчення встановлених у договорі пайової участі термінів здачі будинку в експлуатацію та передачі квартири. Важливо довести вимушений характер витрат, а також переконати суд у відсутності прав на користування будь-яким житлом, крім орендованого.

Нерідко з позовами на користь пайовиків, які постраждали внаслідок зриву заявлених термінів будівництва, виступає Росспоживнагляд. Відомі випадки, коли розмір компенсацій за зрив зазначених у договорах пайової участі термінів введення досягав 15-20% вартості житла.

Останнім часом близько 40-50% новобудов купується в кредит. Як правило, на час будівництва встановлюється підвищена процентна ставка, що автоматично знижується після здачі будинку держкомісії та оформлення житла у власність. "Переплати за кредитом, що виникли через зрив термінів будівництва, також можуть бути стягнуті з винного в довгобуді забудовника - у тому випадку, якщо динаміка процентних ставок безпосередньо прив'язана до дати введення житла", - нагадує Олег Сухов.

Варто зауважити, що Цивільний кодекс під збитками має на увазі не лише витрати, які здійснила постраждала сторона, а й не отримані доходи, які ця особа мала б за звичайних умов цивільного обігу. Проте справи, пов'язані зі стягненням втраченої вигоди приватними особами, входять до найскладніших і непередбачуваних.

Крім вимоги про виплату неустойки та компенсації збитків у разі зриву строків будівництва пайовик має право висунути до забудовника вимогу про відшкодування моральної шкоди. Як показує судова практика, розміри компенсацій, виплачених за такими позовами учасникам пайового інвестування, становлять від 5 до 40 тис. рублів.

Оскільки відповідальність за утримання спільного майна МКД несе керуюча організація, всі недоліки у будівництві, допущені забудовником, стають головним болем керуючої організації.

При промерзанні зовнішніх стін, неробочої пожежної сигналізації, відсутності пожежних гідрантів, пролиття квартир через неякісну покрівлю власники завалюють скаргами організацію, що управляє, звертаються в органи житлового нагляду, МНС.

У разі керуючої організації прилітає розпорядження з вимогою усунути недоліки; у гіршому – штраф за порушення ліцензійних вимог.

До правовідносин між забудовником та власниками багатоквартирного будинку застосовуються положення Цивільного кодексу РФ про будівельний підряд.

При цьому, згідно з сформованою судовою практикою, керуюча організація виступає третьою особою за позовами власників або органів місцевого самоврядування до забудовників про усунення недоліків. За дорученням та від імені власників керуюча організація направляє забудовнику претензії та надалі за довіреністю може представляти інтереси власників у суді.

При цьому ТСЖ, згідно з ч. 8 ст. 138 ЖК, має право представляти законні інтереси власників приміщень у багатоквартирному будинку, пов'язані з управлінням спільним майном цього будинку, у тому числі з третіми особами.

Отже, якщо в МКД організовано ТСЖ, і в такому будинку є недоліки, пов'язані з неналежним виконанням забудовником своїх зобов'язань, то товариство має право звернутися до такого недбайливого забудовника з відповідними претензіями.

Інтереси власників захищають закони, що регулюють відносини між забудовниками та покупцями новобудов. Зокрема, це закон "Про захист прав споживачів", положення ГК РФ, що передбачають процедуру приймання квартири, а також федеральний законвід 30.12.2004 № 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації" , що стосується питань пайового будівництва.

Забудовник зобов'язанийпередати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва, якість якого відповідає умовам договору, вимогам технічних регламентів, проектної документації та містобудівних регламентів, а також іншим обов'язковим вимогам.

Якщо об'єкт побудований з відступами від обов'язкових вимог, або з іншиминедоліками, які роблять його непридатним для передбаченого договором використання, учасник пайового будівництва має право вимагати від ньогозабудовникабезоплатного усунення недоліківу розумний термін.

Відповідно до ч.2 ст.755 ДК РФ, підрядник несе відповідальність за недоліки (дефекти), виявлені в межах гарантійного терміну, якщо не доведе, що вони сталися внаслідок нормального зносу об'єкта або його частин, неправильної його експлуатації чи неправильності інструкцій щодо його експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним третіми особами, неналежного ремонту об'єкта, зробленого самим замовником або залученими ним третіми особами.

Відповідно до ч.5 ст.7 Федерального закону від 30.12.2004 № 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації", гарантійний термін для об'єкта пайового будівництва, за винятком технологічного та інженерного обладнання, що входить до складу такого об'єкта пайового будівництва, встановлюється договором і не може становити менш як п'ять років. Зазначений гарантійний строк обчислюється з дня передачі об'єкта пайового будівництва, за винятком технологічного та інженерного обладнання, що входить до складу такого об'єкта пайового будівництва, учаснику пайового будівництва, якщо інше не передбачено договором.

У разі, якщо об'єкт пайового будівництва побудований забудовником з відступами від умов договору та (або) обов'язкових вимог, що призвели до погіршення якості такого об'єкта, або з іншими недоліками, які роблять його непридатним для передбаченого договором використання, учасник пайового будівництва, якщо інше не встановлено договором, на свій вибір вправі вимагати від забудовника:

безоплатного усунення недоліків у розумний термін;

пропорційного зменшення ціни договору;

відшкодування своїх витрат усунення недоліків.

Правом на пред'явлення до підрядника претензій, пов'язаних з неякісно виконаними роботами за договором, а також їх вибір із представленого раніше переліку має виключно замовник.

Судова практика розмірковує так, що порушення вимог СНиП, СП, ГОСТов, допущених під час будівництва, робить результат робіт неякісним.

Відповідно до п.32, "Огляду практики вирішення судами спорів, що виникають у зв'язку з участю громадян у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості" утв. Президією Верховного Суду РФ 04.12.2013 протягом строку позовної давності для вимог учасника пайового будівництва, що пред'являються до забудовника у зв'язку з неналежною якістю об'єкта пайового будівництва, виявленим протягом гарантійного строку, починається з дня заяви про недоліки.

"Розумні терміни", про які йдеться у законі, - поняття досить розтяжне, тому дату виправлення дефектів краще уточнити відразу ж, у момент виявлення, та закріпити документально (підписати із Забудовником угоду про добровільне усунення недоліків).

Слід звернути увагу на те, що в межах гарантійного строку діє презумпція провини підрядника за недоліки виконаних робіт. Якщо внаслідок неякісно виконаних Забудовником робіт буде заподіяно шкоду майну власників, компенсувати шкоду зобов'язаний забудовник. Так в Апеляційному ухвалі Омського обласного суду від 28.05.2014 р. у справі № 33-3214/2014, суд зазначив, що оскільки шкода була заподіяна через неякісно виконану систему опалення, яка перебуває на гарантії забудовника, то і відшкодовувати її зобов'язаний забудовник.

Позови про усунення недоліків забудовником є ​​виграшними, головне – не гаяти часу, поки забудовник не встиг збанкрутувати або ліквідовуватися.

Постановою Арбітражного суду Волго-Вятського округу від 11.10.2016 № Ф01-4206/2016 у справі № А28-2617/2015 суд задовольнив вимоги ТСЖ в частині зобов'язання забудовника замінити покрівельне покриття з подальшим відновленням огорож, робіт з вадами підтверджено.

Постановою Арбітражного суду Московського округу від 05.10.2017 № Ф05-14350/2017 у справі № А41-88581/2016 суд, задовольнив вимоги ТСЖ, оскільки підтверджено факт неналежного виконання відповідачем функції забудовника по заяві. В обґрунтування позову Позивач посилався на те, що внаслідок неякісно виконаних відповідачем на підставі інвестиційного контракту будівельних робіт з влаштування покрівельного покриття спірного житлового будинку відбувалися регулярні протікання води до квартир мешканців.

Примітно, що при зверненні до суду до забудовника від імені власників (за довіреністю), крім вимоги щодо усунення недоліків, можна стягнути неустойку.

Згідно з п.36, "Огляд практики вирішення судами спорів, що виникають у зв'язку з участю громадян у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості" затв. Президія Верховного Суду РФ 04.12.2013, при розгляді справ за вимогами про безоплатне усунення в розумний термін виявлених протягом гарантійного строку недоліків в об'єкті пайового будівництва, про відшкодування витрат на їх усунення, пред'явлені громадянами - учасниками пайового будівництва, які уклали договір виключно для особистих, сімейних та інших домашніх потреб, не пов'язаних із провадженням підприємницької діяльності, розмір стягуваної неустойки за порушення відповідних строків визначається відповідно до статтею 28 (пункт 5)Закону Російської Федерації "Про захист прав споживачів".

З огляду на ст. 22 Закону РФ від 07.02.1992 № 2300-1 «Про захист прав споживачів» вимоги споживача про пропорційне зменшення купівельної ціни товару, відшкодування витрат на виправленнянедоліківтовару споживачем або третьою особою, повернення сплаченої за товар грошової суми, а також вимога про відшкодування збитків, заподіяних споживачеві внаслідок продажу товару неналежної якості або надання неналежної інформації про товар, підлягають задоволенню продавцем (виробником, уповноваженою організацією або уповноваженим) протягом десяти днів із дня пред'явлення відповідної вимоги.

Проблеми, з якими стикається покупець квартири в новобудові, складні та різноманітні. Справедливість цієї тези ми підтвердили для себе в черговий раз: коли готували нову добірку питань від реальних людей, взятих із форумів в інтернеті та надісланих до редакції листів. Начебто розглядали ситуації з будівництвом під різними кутами – а життя знову підкидає несподівані ракурси.

Ця стаття є довідково-інформаційним матеріалом, вся інформація в ній представлена ​​в ознайомлювальних цілях та має виключно інформаційний характер.

Терміни «з інтернету»
У травні 2013 року купили новобудову. На сайті (офіційному!) забудовника на той момент висіла інформація, що передача ключів розпочнеться у березні 2014-го. У ДДУ термін окреслили як червень 2015 року. На наше спантеличене запитання менеджер відповіла, що це «для проформи, а насправді квартиру отримаєте, як написано на нашому сайті». Час минав, термін на сайті весь час пересувався – у серпні 2014 року там був листопад. Дуже побоюємося, що насправді раніше червня 2015-го нам ключів не бачити.

Питання, яке цікавить автора листа, таке: можна якось притягнути забудовника до відповідальності за неправдиву інформацію на сайті? Зрозуміло, що головною юридичною силою володіє ДДУ, там червень 2015 року, але забудовник таки теж неправий, оскільки писав на своєму офіційному сайті явну неправду.

Відповіді, отримані від шановних експертів, порадували різноманітністю. «На жаль, у цьому випадку навряд чи вдасться притягнути забудовника до відповідальності за надання неправдивої інформації на сайті, - сказала « Марія Літинецька, генеральний директор компанії "Метріум Груп". – У 214-ФЗ зазначено лише те, що забудовник зобов'язаний опублікувати проектну декларацію у ЗМІ та (або) на сайті в інтернеті. Але він навіть цього не робити, якщо ніде не поширює рекламу. І жодних застережень щодо сайту та розміщеної на ньому інформації в законі, природно, немає».

«У такій ситуації варто орієнтуватися лише на договір та уважно читати умови, – повністю погодилися співробітники прес-служби ДК «СУ-155». – Інформація на сайтах має найчастіше лише довідковий характер і не є публічною офертою (нічого не гарантує). Притягнути продавця до відповідальності за неправдиву інформацію на сайті за такої умови складно. Повинна бути заведена адміністративна справа, в рамках розслідування якої заявник повинен довести, що неправдива інформація була передана йому навмисно».

Але є й інша думка. «Можна спробувати залучити забудовника за порушення закону «Про рекламу», – вважає Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії "БЕСТ-Новобуд". - Як правило, промосайт об'єкта нерухомості є рекламною продукцією. Звернутися можна до територіального управління УФАС. У найгіршому випадку забудовника покарають штрафом до 500 тис. руб.

З тим, що сайт – це реклама, погоджується та адвокат Олег Сухов. «Відповідно до ст. 5 ФЗ «Про рекламу» реклама має бути сумлінною та достовірною. Несумлінна реклама та недостовірна реклама не допускаються, – каже експерт. – Відповідно до п. 2 ст. 38 ФЗ «Про рекламу» особи, правничий та інтереси яких порушено результаті поширення неналежної реклами, вправі звертатися у порядку до суду чи арбітражний суд. У тому числі з позовами про відшкодування збитків, включаючи втрачену вигоду, про відшкодування шкоди, заподіяної здоров'ю фізичних осіб та (або) майну фізичних чи юридичних осіб, про компенсацію моральної шкоди, про публічне спростування недостовірної реклами (контрреклами)». Проте, продовжує Олег Сухов, мало хто здогадається одразу зафіксувати через нотаріуса інформацію із сайту. Тому забудовники користуються своєю безкарністю: на час, коли почнуться невдоволення та обурення, доказів уже не буде. А за неможливості надання зафіксованих доказів відповідно до ст. 56 ЦПК РФ не можна говорити про порушення права.

…Від себе автор може додати, що аргументи другої групи експертів здаються йому переконливішими. Ну не можна ж серйозно розглядати «аргумент» про те, що «заявник повинен довести, що хибна інформація була передана йому навмисно». Це сайт забудовника – інформація про терміни там розміщена випадково? Чи це зробили хакери з Марса? Але є й інший бік питання. По-перше, зафіксувати написане на сайті справді складно – забудовник у будь-який момент може змінити інформацію. Скріншот? Але спробуй доведи, що ти «фотографував» саме цей сайт, а не якийсь інший. А по-друге, у разі вдалого (для позивача) розвитку подій, забудовник нарветься на штраф. На сьогодні це міра, м'яко скажімо, неоднозначна: можна і до банкрутства компанію довести. І виходить, що вигравши суперечку, покупець програє в головному: не дочекається своєї нової квартири.

Зайві послуги
У квиточці на квартплату виявили такі пункти, як «радіоточка» та «телевізійна антена». Нам вони ні до чого, тим більше, що грошей зараз зовсім мало – треба в новій квартирі робити ремонт.

Авторів листа цікавить, на якій підставі ці, вибач, господи, опції встановлюються в ? Адже ніби є стаття Цивільного кодексу, яка забороняє нав'язувати послуги. І якщо вже провідне радіо та телеантену провели – як від них відмовитись?

Як ми зрозуміли з відповідей, жодних законних підстав для підведення цих комунікацій немає – це атавізм, який прийшов із радянської доби, коли мешканців взагалі мало про що запитували. Судитися через витрати в 300 руб. на місяць мало хто стане, тому найрозумніше (якщо таке радіо і ТБ вам без потреби) просто відключити їх. Зробити це можна через керуючу компанію або багатофункціональний центр (МФЦ). Відключення радіо платне - коштує 60 руб.

Важлива деталь: на момент відключення за цією послугою не повинно бути заборгованості – інакше зв'язківці радісно відмовить, і ви насолоджуватиметеся їхньою продукцією ще місяць.

Як розпочинати перепланування?
Від квартири ключі вже є, треба розпочинати ремонт. Хочемо зробити невелике перепланування. Для подання документів до Жилінспекції потрібне свідоцтво про власність, яке поки що не оформлене. Забудовник (як ми розуміємо, він поки що юридичний власник об'єкта) пропонує послуги своїх погоджувачів, але їхні ціни здаються нам непомірними.

Тут питання виходять такими: чи має рацію забудовник, вимагаючи користуватися послугами лише своїх «кишенькових» фахівців? І чи не можна якось обійти забудовника, чи єдиний варіант – це чекати на власність?

Наші експерти висловилися в тому сенсі, що проти брухту немає прийому. «Для здійснення законного перепланування як мінімум потрібна наявність права власності на квартиру, - каже Василь Шарапов, юрист девелоперської компанії «Сіті-XXI століття». – А також технічний паспорт на приміщення та проект перепланування. За відсутності цих документів та дозволу Мосжилінспекції перепланування вважається незаконним».

«На жаль, вирішити цю ситуацію, не контактуючи із забудовником, не вийде, – погоджується Марія Літинецька («Метріум Груп»). – Свідоцтво про власність входить до обов'язкового переліку документів, необхідних для узгодження перепланування. Поки свідчення немає, можна діяти лише через забудовника, який є на даний момент власником об'єкта». «До моменту виникнення у пайовика права власності ні про яке перепланування квартири і мови бути не може – якщо, звичайно, не вдасться домовитися із забудовником, – повністю підтримує цю думку Олег Сухов. – За чинним законодавством, із заявою про перепланування може звернутися лише власник приміщення чи інша уповноважена ним особа, а також наймач за договором найму соціального».

Інше питання, що після отримання власності власник квартири повністю вільний - він може узаконювати перепланування сам, може знайти для цього стороннього фахівця. Забудовник не має права нав'язувати йому жодних своїх «погодників».

Плата за переоформлення
Хочу купити квартиру в новобудові з переуступки - в іншого пайовика. В офісі забудовника нам сказали, що процедура буде коштувати 200 тис. руб., причому неважливо, яка це квартира і скільки вона коштує - тариф для однокімнатної та чотирикімнатної однаковий.

Як виявилось, нічого надприродного в названій цифрі немає. «Вартість переоформлення прав власності (договору переуступки) визначає девелопер/забудовник на власний розсуд, єдиного нормативу чи тарифу на цю послугу немає, - зазначили у прес-службі ДК «СУ-155». - Наприклад, у нашій компанії вона становить 2% від первісної вартості квартири в договорі, але не більше 100 тис. руб.

«Інформація про 200 тис. руб. цілком може бути реальною, - зазначає Ірина Доброхотова (БЕСТ-Новобуд). – Занадто великий розмір плати за переуступку є загороджувальним заходом: це означає, що забудовник не надто хоче конкурувати з інвесторами на власному ж об'єкті. Якщо переуступка виявляється вигіднішою, ніж квартири від забудовника (наприклад, були щойно підняті ціни), – постраждають продажі самого забудовника. Саме тому забудовники часто включають до ДДУ пункт про те, що переуступка права можлива лише за письмовою згодою забудовника».

Адвокат Олег Сухов звертає увагу, що жодного переоформлення самого ДДУ закон не вимагає, реєстрації підлягає договір цесії (поступки права вимоги) пайовику третій особі та додаткова угода до ДДЗ про заміну пайовика. Забудовники тут йдуть на хитрість – включають до договору пункт про неможливість оформлення поступки без їхньої згоди (закон № 214-ФЗ цього не вимагає), а потім беруть за свою згоду суттєві відкати (адвокат використав саме цей термін). Прим. ред. ). Що стосується конкретної цифри в 200 тис., то, на думку Олега Сухова, вона зависока - в середньому по ринку її розмір коливається в межах 30-50 тис. руб. З іншого боку, траплялися випадки, коли вартість за згоду забудовника досягала 600 тис. крб.

Хто зробить ремонт у під'їзді?
Власник квартири на другому поверсі робив ремонт, внаслідок якого виявилося залитим приміщення на сходах на першому поверсі. Сам винуватець усувати дефекти відмовляється, а компанія, що управляє, не поспішає ні робити ремонт, ні стягувати з нього компенсацію.

Запитання очевидні: хто і за чий рахунок має робити ремонт у під'їзді? І як робити жителям, якщо цей «хтось» стане від цього обов'язку ухилятися?

Алгоритм, підказаний Марією Літинецькою (Метріум Груп), простий. «У даному випадку необхідно написати колективну заяву від власників квартир до керуючої компанії, - зазначає експерт. – Співробітники КК мають скласти акт та направити відповідальній особі розпорядження з вимогою усунути порушення. Якщо ж дані дії не принесуть жодних результатів, необхідно направити колективний позов до суду, оскільки під'їзд – спільне майно. І всі власники квартир відповідають за нього».

Адвокат Олег Сухов додає, що в даному випадку вина за псування загальнобудинкового майна не може бути покладена на керуючу компанію – вона до цієї події є непричетною. Разом з тим до функцій КК входить управління та утримання спільного майна в належному стані. Тому ситуація може бути вирішена так: КК або зобов'язує заподіювача шкоди власним коштом зробити ремонт залитого приміщення, або робить ремонт самотужки, але стягує витрати знов-таки з причинителя.

Бажаємо футбольне поле!
Біля нашої новобудови є спортивні та дитячі майданчики – але вони скромні. Нещодавно побували в іншому та вразилися – величезне, повнорозмірне футбольне поле! Причому доступно всім, жодних огорож. Люди грають. Як би нам таке!

Тема здалася нам цікавою, і ми хотіли б розширити її: як жителям вплинути на те, що будують поруч із ними? Комусь потрібне футбольне поле, інші мріють про гаражі – куди з усіма цими побажаннями поводитися?

«У даному випадку необхідно звернутися до районної управи: плани щодо благоустрою знаходяться саме там, – радить Марія Літинецька («Метріум Груп»). – Якщо ж мешканці хочуть якось вплинути на ситуацію, то знову ж таки необхідно звертатися із заявою до управи».