правила комплексного іпотечного страхування. Іпотечне страхування: добровільно чи примусово? Правило 119 комплексного іпотечного страхування

Отримати іпотечний кредит без укладання договору страхування сьогодні неможливо. Проте, попри наполегливі вимоги низки банків, страхувати всі ризики іпотечного кредитування позичальники зобов'язані. Спробуємо розібратися, які поліси іпотечного страхування є обов'язковими, а від яких можна відмовитися, а також яку суму коштуватиме позичальнику житлового кредиту кожна зі страховок.

Іпотечне страхування зазвичай передбачає такі програми: страхування нерухомості, що купується в кредит, від ризиків втрати або пошкодження, страхування життя і здоров'я позичальника, титульне страхування (ймовірність втрати позичальником права власності на житло) і страхування відповідальності позичальника від неповернення іпотечного кредиту.

За законом обов'язковим є лише страхування закладеного майна, тобто квартири, що купується у кредит.

Всі інші види іпотечного страхування можуть здійснюватися лише за бажанням позичальників. Проте нехтувати страхуванням фахівці не радять – іпотечне кредитування характеризується високими ризиками. Адже позичальник бере у борг велику суму на кілька років, і ніхто не зможе передбачити, що трапиться з ним та з його житлом за цей час.

Іпотечні ризики

Страхування нерухомості, що купується в іпотеку, забезпечує її захист від пошкодження або руйнування внаслідок таких ризиків, як пожежі, затоки, вибухи, аварії, стихійні лиха, протиправні дії третіх осіб та інших ризиків, внаслідок яких вартість квартири може знизитися. При цьому застрахувати нерухомість доведеться на користь кредитора, тобто банку. Таким чином, якщо квартира буде, наприклад, сильно пошкоджена, то страхова компанія виплатить банку суму кредиту, що залишилася. Саме тому, згідно із законом, розмір страхової суми має дорівнювати сумі кредиту (зазвичай банки при розрахунку страхової суми враховують ще й відсотки за кредитом, додаючи 10% від його обсягу). Однак слід пам'ятати, що внесені власні кошти (початковий внесок) страховкою не покриються. Тому часто позичальникам пропонується застрахувати нерухомість із розрахунку її повної вартості. Така страховка обійдеться дорожче, натомість позичальник отримає гарантію повернення початкового внеску за іпотекою – тоді за договором вигодонабувачем має бути не лише банк, а й позичальник.

Вартість страхування застави зазвичай становить 0,09-0,2% від страхової суми і залежить від року будівництва будівлі, технічного стану квартири, якості оздоблення та інших параметрів. Важливим моментом є те, що в міру виплати кредиту борг перед банком, а отже, і страхова сума та щорічні виплати зі страхування зменшуються.

Наступний вид іпотечного страхування, що пропонується позичальникам іпотечних кредитів, - так зване титульне страхування. Такий поліс захищає від ризику втрати позичальником права власності на житло – наприклад, якщо угоду з іпотеки визнають недійсною. Титульне страхування необхідно, наприклад, якщо квартира куплена на вторинному ринку. При цьому довше трьох років страхувати титул немає необхідності, оскільки угода з нерухомістю може бути оскаржена протягом цього періоду. Вартість титульного страхування може становити від 0,25–0,5% на рік, залежно від оцінки банком «юридичної чистоти» квартири, максимальні тарифи використовуються у разі отримання житла у спадок. Обсяг щорічного внеску при титульному страхуванні, на відміну страхування майна, залишається незмінним й у періоди страхування не переглядається.

Страхування життя та здоров'я позичальника передбачає, що у разі постійної чи тимчасової втрати працездатності, а також смерті позичальника внаслідок нещасного випадку чи хвороби платежі за кредитом здійснюватиме страхова компанія. Таким чином, навіть у найгіршому випадку, якщо позичальник загине, квартира дістанеться його спадкоємцям без обтяжень. Якщо позичальників кілька, то страхова виплата у разі смерті одного з них розподіляється в рівних частках або відповідно до його доходу в загальному щомісячному доході позичальників. Страхова сума визначається як розмір кредиту разом із відсотками за його користування. Цей вид іпотечного страхування є найдорожчим – розмір страхового внеску варіюється від 0,3% до 1,5% від страхової суми на рік і залежить від віку та статі позичальника, його здоров'я (оцінюється після заповнення позичальником медичної анкети або проходження медогляду), образу життя, професії та інших факторів.

Зрештою, страхування відповідальності позичальника від ризику невиплати кредиту передбачає захист інтересів банку на випадок, якщо позичальник не зможе платити за іпотекою і при цьому отриманої банком суми від продажу закладеної квартири не вистачить на погашення заборгованості. Зазвичай цей вид страхування використовується у разі низького (10–30% вартості нерухомості) початкового внеску за квартиру. Сума страхування та тарифи при страхуванні відповідальності позичальника визначаються банком та залежать від суми, сплаченої позичальником як початковий внесок, а також від цін на нерухомість.

Слід зазначити, що купівля кожної зі страховок окремо коштуватиме істотно дорожче, ніж поліс комплексного договору страхування – він коштуватиме позичальнику іпотечного кредиту 0,5–1,5% суми позики. Наприклад, страховка при іпотечному кредиті в 4 млн. рублів у перший рік буде коштувати від 20 тис. до 60 тис. рублів, а при кредиті в 6 млн. рублів - від 30 тис. до 90 тис. рублів. Щорічно розмір страхових платежів перераховуватиметься та зменшуватиметься, пропорційно до зниження суми обсягу кредиту.

Добровільно-примусовий характер

Хоча згідно із законом обов'язковим є лише страхування нерухомості, часто банки, прагнучи захистити себе від пов'язаних із неповерненням коштів ризиків, змушують позичальників купувати й інші види іпотечного страхування. Так, більшість із них прописують у кредитному договорі, що у разі відмови від купівлі комплексного договору іпотечного страхування позичальнику доведеться платити підвищену ставку за кредитом (при цьому підвищення може становити 1–3 процентні пункти, у деяких випадках до 6 п. п.). Тому насправді виявляється, що страховий поліс купити вигідніше.

Де купити

Зазвичай позичальнику іпотечного кредиту пропонується укласти договір страхування з однією з компаній, що є партнерами банку. Більшість банків співпрацюють відразу з кількома страховиками – як правило, це великі компанії, які протягом довгих років успішно пропрацювали на ринку і мають великий досвід у страхуванні іпотечних ризиків (наприклад, ВТБ 24 співпрацює з «ВТБ Страхуванням», «АльфаСтрахуванням», ТСК, « СОГАЗом», «РЕСО-Гарантією», «УралСибом» та іншими найбільшими страховиками; Таким чином, клієнту залишається лише вибрати відповідну пропозицію, порівнявши умови кількох страхових компаній із запропонованого банком списку. Вибираючи страхову компанію з іпотечного страхування, слід насамперед розглядати лідерів ринку, які працюють десятиліття і успішно пережили кризові періоди, адже розплачуватися за іпотечним кредитом доведеться протягом кількох років.

Іпотека для багатьох громадян є єдиною можливістю для покупки власного житла. Тому нерідко люди звертаються до банків для оформлення такого кредиту. Для цього важливо відповідати численним вимогам, тому розраховувати на таку велику позику можуть виключно громадяни, які є платоспроможними, відповідальними і мають гарну кредитну історію. У цьому банками додатково нав'язується іпотечне страхування. Купівля страхового поліса на об'єкт, що купується, регламентована законодавством, тому відмовитися від неї неможливо. Придбання страхування життя зазвичай нав'язується банками, тому, якщо позичальники відмовляються від покупки такого поліса, їм доводиться стикатися з високими відсотковими ставками.

Поняття страховки з іпотеки

Іпотечне страхування представлене спеціальним страхуванням, яке захищає кредитора від можливих збитків. Вони можуть виникнути, якщо виникне дефолт позичальника або з'являться інші причини, через які буде відсутня можливість стягнути кошти з боржника шляхом продажу купленої за рахунок іпотеки нерухомості.

Таке страхування вважається захистом від кредитних ризиків. Воно реалізується за допомогою страхування об'єкта, що купується, титулу або життя і здоров'я покупця житла. У цьому випадку завжди вигодонабувачем виступає кредитор, а ось платником є ​​лише позичальник.

Хто займається розвитком галузі?

Розвитком такого страхового продукту переважно займається держава, оскільки Уряд намагається поліпшити умови отримання громадянами іпотечних кредитів. У країнах купівля страховки вважається обов'язковим моментом для громадян, але у Росії багато людей негативно ставляться до таких витрат. При цьому регулярно до законодавства вносяться зміни щодо правил купівлі та використання страховки.

За рахунок іпотечного страхування можна захистити позичальника від багатьох негативних наслідків, тому якщо з якихось причин він втратить куплене житло, повертати іпотеку доведеться саме страховій компанії.

Основні різновиди страховок

При оформленні іпотеки банк наполягає купівлі різних страхових полісів. Тільки один із них є обов'язковим за законодавством, тому потрібна купівля страховки на нерухомість, що купується. Решта видів полісів не є обов'язковими, тому громадяни можуть відмовлятися від їх придбання. Зазвичай це призводить до того, що банк просто відмовляє у наданні кредиту або пропонує надто високі відсоткові ставки.

Страхування іпотечного кредиту може бути представлено у кількох видах:

• Страхування нерухомості, що купується. Цей поліс є обов'язковим згідно із законом, оскільки за рахунок нього забезпечується захист від втрати чи пошкодження заставного майна. Якщо виникає страховий випадок, то кошти банку кредит повертаються саме страхової компанією. Вартість іпотечного страхування цього виду залежить від ціни самої нерухомості. Зазвичай страховими компаніями стягується від 0,16 до 0,5% вартості об'єкта. На ціну впливає можливість настання тієї чи іншої страхового випадку.
• Страхування життя та здоров'я. Така страховка покриває витрати позичальника, якщо він оформляє інвалідність або у нього виявляється хвороба, яка не дозволяє йому працювати і отримувати гроші. Додатково вона повністю покриває весь іпотечний кредит, якщо вмирає боржник. За таких умов родичам не доведеться брати на себе відповідальність за виплати. Умови такого полісу можуть значно відрізнятися у різних компаніях. Не виплачуватиметься компенсація, якщо громадянин самостійно позбавляє себе життя чи потрапляє в аварію у стані сп'яніння. Ціна такої страховки залежить від боргу, що залишився, а також варіюється від 0,3% до 1,5% від суми. Додатково враховується вік позичальника та його здоров'я.
• Титульне страхування. Такий поліс вважається специфічним. З нього покриваються витрати, пов'язані з втратою права позичальника на об'єкт, що купується. Зазвичай використовується цей варіант страхового поліса, якщо купується квартира, що знаходиться на вторинному ринку, тому є можливість, що доведеться громадянину зіткнутися з шахраями. Вартість полісу знаходиться в межах від 1,3 до 1,5% від розміру іпотечного кредиту.
• Комплексне. Такий поліс пропонується лише обмеженою кількістю страхових компаній. Він забезпечує захист від великої кількості страхових ризиків, причому його вартість набагато менша, ніж купівля кількох полісів окремо. Платіж варіюється від 0,3 до 2 відсотків від розміру іпотечного кредиту.

Вибір конкретного варіанту залежить від самого позичальника та вимог банківської установи.

Особливості такого страхування

Правила іпотечного страхування значно відрізняються від правил, які використовуються для придбання стандартного страхового поліса. Особливістю є те, що вигодонабувачем за договором виступає не сам клієнт страхової компанії, а кредитна установа, яка видала кошти на купівлю житлової нерухомості.

Якщо настає страховий випадок, прописаний у контракті, страхова компанія виплатить компенсацію саме банку. Розмір виплати неспроможна перевищувати суму непогашеного боргу.

Купувати поліс можна щороку або весь термін кредитування. Перший варіант вважається найбільш прийнятним, оскільки за таких умов фінансове навантаження на платника буде не надто високим. Платежі по страховці при оформленні іпотеки багатьма позичальниками називається тринадцятим платежем, оскільки їх розмір приблизно дорівнює платежу за позикою.

Безпосередньо у кредитному договорі прописується обов'язок позичальника страхувати куплену нерухомість та своє життя. Якщо громадянин відмовляється від купівлі даних полісів, то це може призвести до дострокового розірвання угоди, збільшення процентної ставки або інших негативних наслідків.

Чи можуть банки згідно із законом вимагати покупки полісу?

Необхідність купівлі страховки обумовлена ​​положеннями ФЗ № 102, в якому вказується на необхідність страхування заставного майна, представленого квартирою або будинком, що купується. Про решту видів страховок інформація відсутня.

У ст. 935 ЦК зазначається, що особисте страхування має бути завжди добровільним, тому банки не мають права наполягати на покупці такого полісу. Але більшість банківських установ потребують придбання особистого іпотечного страхування. Якщо позичальник відмовляється виконувати ці умови, він стикається з різними негативними наслідками:

• відмова у наданні іпотечної позики;
• значне збільшення відсоткової ставки;
• дострокове розірвання кредитного договору, якщо ця умова прописана у цьому документі.

Деякі банки вимагають купівлю титульного страхування, хоча клієнти можуть відмовитися від такої страховки. Судова практика показує, що банки часто виграють такі справи, оскільки вони мають право відмовити у видачі кредитних коштів без обґрунтування причин такого рішення.

Які включаються страхові випадки?

Договір іпотечного страхування може укладатися безпосередньо з банківською установою чи страховою компанією. Вибирати доведеться фірми, акредитовані у банку. Стандартно при купівлі страховки на квартиру для отримання іпотеки потрібно застрахувати житло від страхових випадків. До них належать ситуації:

• пожежа, за рахунок якої завдається шкоди застрахованому майну, причому навіть у ситуації, якщо вона виникла не в квартирі, а зовні;
• різні види стихійних лих;
• вибух газу;
• затоплення, яке виникло за рахунок аварії у водопроводі, каналізації або системі опалення, причому навіть у ситуації, коли вода надійшла до квартири з інших житлових приміщень;
• фіксування протиправних дій, вчинених третіми особами, наприклад, розбій чи вандалізм;
• падіння на квартиру різних літальних апаратів;
• виявлення дефектів у будівлі, причому про них не повинно бути відомо на момент укладання страхового договору.

Громадяни, які підбирають оптимальну страховку, повинні пам'ятати, що якщо купується поліс з мінімальним пакетом страхових випадків та послуг, то компенсація виплачується виключно в ситуації, коли житлу наноситься справді значна шкода. Тому не вдасться оформити страховку, якщо в результаті затоплення зіпсують шпалери або розбивають вікно хуліганами. Страхування іпотечного житла дозволить уникнути значних втрат у разі пошкодження нерухомості. Тому така страховка необхідна згідно із законом.

Страхові випадки зі страхування життя

Люди мають підготуватись до значних витрат, якщо ними оформляється іпотечний кредит. Страхування життя потрібне кожним банком, причому якщо відмовляються громадяни оформляти такий поліс, то вони зазвичай стикаються з відмовами чи надмірно високими ставками відсотка.

При покупці такого поліса застрахована особа може отримати компенсацію при наступному страховому випадку:

• смерть громадянина, що виникає внаслідок нещасного випадку або хвороби, що виникла після покупки страховки;
• втрата працездатності, навіщо має оформлятися перша чи друга група інвалідності.

Інші значимі умови отримання компенсації прописуються у договорі, складеному зі страхової фирмой.

Де купувати страховку?

Банки наполягають на покупці полісу виключно в акредитованих компаніях. Деякі великі установи пропонують власну страховку.

Найбільш відомими вважаються страховки Ощадбанку, "Альфа Банку" та фірми "Согаз". Кожна організація має власні умови та вимоги до застрахованих осіб.

Нюанси купівлі страховки в Ощадбанку

Багато громадян вважають за краще оформляти іпотеку саме в Ощадбанку, так як дана організація вважається великою, надійною і пропонує вигідні умови. У цьому компанія оформляє іпотечне страхування життя. Ощадбанк пропонує поліс на майно, вартість якого не повинна бути більшою за 15 млн руб.

Для покупки поліса сплачується 0,25% від залишку боргу. Тому в Ощадбанку іпотечне страхування буде з кожним роком дешевшим.

Страхування у ВТБ

ВТБ пропонує можливість придбати лише комплексне страхування. Укладається договір на весь термін іпотечної позики, але при цьому потрібно продовжувати щорічно дію сертифіката.

Вартість страховки дорівнює 1% від розміру іпотечного кредиту. Щороку відсоток знижується, якщо відсутні проблеми із погашенням позики.

Страхування в "Альфастрахування"

Багато людей при оформленні іпотеки в Альфа Банку купують поліс в компанії Альфастрахування. Іпотечне страхування пропонується за такими умовами:

• заявку можна подати за допомогою Інтернету;
• розглядається заявка оперативно;
• кожному за позичальника встановлюється своя вартість страхування, що залежить від залишку боргу по іпотеці;
• пропонується комплексне страхування, яке покриває ризики, пов'язані з неможливістю повернення кредиту позичальником з різних підстав;
• забезпечується страхування майна, життя громадянина та титулу;
• укладається договір на весь термін іпотечного кредитування, а припиняє діяти угоду на той момент, коли повністю погашається кредит;
• внески перераховуються щорічно.

Якщо позичальник планує достроково погашати іпотеку, він може розраховувати на перерахунок вартості страховки.

Страхування у "Согазі"

Досить часто люди для покупки полісу звертаються до страхової компанії "Согаз". Іпотечне страхування є затребуваною пропозицією цієї організації. Страхуються ризики у разі смерті позичальника чи втрати працездатності. Якщо оформляється громадянином перша чи друга група інвалідності, погашається іпотека страхової компанією.

Вартість полісу залежить від залишку боргу, тому щороку доведеться звертатися до банку для отримання відповідної довідки. Ціна встановлюється не більше 1 % від залишку заборгованості. При покупці поліса кожен громадянин може вибрати додаткові послуги, які підвищують вартість страхування, але при цьому збільшується кількість страхових випадків, при настанні яких фірма виплачує компенсацію.

Як оформляється договір?

Іпотечне страхування життя і квартири може пропонуватися в одному договорі, але найчастіше потрібно укладати дві угоди. Для цього виконуються дії:

• вибирається відповідна страхова компанія;
• передаються необхідні документи працівникові організації;
• розраховується вартість страховки;
• вивчається громадянином запропонований договір;
• якщо сторони погоджуються з усіма умовами, здійснюється підписання угоди;
• оплачується страховий поліс.

Продовжувати страховку доведеться щороку, а якщо відмовиться громадянин від цього процесу, це може призвести до збільшення процентної ставки або дострокового розірвання контракту.

Висновок

При оформленні іпотечного кредиту доводиться мати справу з необхідністю придбання страховки на квартиру та життя позичальника. Страхові випадки можуть відрізнятися у різних компаній. Вибирати слід організації, акредитовані у банку, де планується отримання іпотеки.

При виборі компанії враховується як вартість страховки, а й супутні послуги. Відмова від страхування може призвести до численних негативних наслідків для позичальника, наприклад збільшення переплати і ставки, а також нерідко банки розривають кредитний договір і вимагають повернення коштів.