Як достроково розірвати договір оренди квартири Огляд способів дострокового розірвання для орендаря та орендодавця. Розірвання договору оренди орендодавцем в односторонньому порядку Причини розірвання договору оренди

Розглянувши питання, ми дійшли такого висновку:
Договір оренди, укладений на певний строк, може бути розірваний в односторонньому позасудовому порядку, якщо в ньому міститься умова можливості односторонньої відмови від виконання договору. Така умова закону не суперечить.
За відсутності цієї умови договір може бути розірвано лише за згодою сторін або на підставі рішення суду.

Обґрунтування висновку:
Відповідно до ст. 310 ЦК України одностороння відмова від виконання зобов'язання, пов'язаного із здійсненням його сторонами підприємницької діяльності, не допускається, за винятком випадків, передбачених законом або договором, якщо інше не випливає із закону або суті зобов'язання.
Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін у випадках суттєвого порушення договору іншою стороною та в інших випадках, передбачених законодавством або договором. Таке розірвання щодо загальному правилуможливо лише у судовому порядку (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ЦК України).
Однак законом або договором може бути передбачено право відмовитися від виконання договору односторонньому порядкубез звернення до суду. Якщо можливість відмовитися від договору допускається законом чи угодою сторін, така відмова автоматично тягне у себе розірвання чи зміна договору (п. 3 ст. 450 ДК РФ) і припинення зобов'язань (п. 2 ст. 453 ДК РФ).
Стосовно договорів оренди можливість односторонньої відмови від договору прямо передбачена лише щодо договорів оренди, укладених на невизначений термін (п. 2 ст. 610 ЦК України). Від виконання договору оренди, укладеного на певний термін, його сторона може відмовитися тільки в тому випадку, якщо можливість такої відмови прямо передбачена договором.
Таким чином, до договору оренди може бути включена умова про те, що одна із сторін може відмовитись від виконання договору. Така умова не суперечить закону. Якщо укладений визначений термін договір оренди не містить положень, що допускають односторонню відмову від його виконання, може бути розірвано лише за згодою сторін чи підставі рішення суду (п.п. 1 і 2 ст. 450 ДК РФ).
Сказане підтверджується та судовою практикою(п. 27 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11 січня 2002 р. N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою", постанови Президії ВАС РФ від 16 лютого 2010 р. N 13057/09, від 9 вересня 2002 5782/08).

Відповідь підготував:
Експерт служби Правового консалтингу ГАРАНТ
Бахтіна Анастасія

Контроль якості відповіді:
Рецензент служби правового консалтингу ГАРАНТ
Олександров Олексій

Матеріал підготовлений на основі індивідуальної письмової консультації, наданої в рамках послуги

Розірвання договору оренди з ініціативи орендаря

Розірвання договору оренди з ініціативи орендаря допускається законом виходячи з рішення суду. Відповідно до п.2 ст.450, ст.451 ДК РФ на вимогу однієї зі сторін договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду:

1. при суттєвому порушенні договору іншою стороною;
2. в інших випадках, передбачених Цивільним кодексом РФ, іншими законами чи договором;
3. при істотному зміні обставин, у тому числі сторони виходили під час укладання договору.

Дострокове розірвання договору оренди орендарем

Дострокове розірваннядоговору оренди орендарем через суд можливо у двох випадках:

1) У разі порушення договору орендодавцем(п.2 ст.450 ЦК України, ст.620 ЦК України, а саме, якщо вдасться довести суду, що:

• орендодавець створює перешкоди користуванню майном відповідно до умов договору або призначення майна;
• передане орендарю майно має перешкоджаючі користуванню ним недоліки, які були обумовлені орендодавцем під час укладання договору, були відомі орендарю і були виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності під час укладання договору;
• орендодавець не виробляє його обов'язком капітальний ремонтмайна у встановлені договором оренди строки, а за відсутності їх у договорі у розумні строки;
• майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться у стані, не придатному для використання;
• орендодавець допустив інше суттєве порушення договору оренди. При цьому суттєвим визнається порушення договору однієї зі сторін, яке тягне для іншої сторони таку шкоду, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати під час укладання договору (п.2 ст.450 ЦК України).

2) При суттєвій зміні обставин, у тому числі боку виходили під час укладання договору (ст.451 ДК РФ).

Відповідно до ст.451 ДК РФ зміна обставин вважається суттєвим, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачити, договір взагалі не був би ними укладений або був би укладений на умовах, що значно відрізняються. Цей факт треба довести до суду.

Крім самого факту суттєвої зміни обставин сторона, яка вимагає розірвати договір, має довести одночасну наявність наступних чотирьох умов (п. 2 ст. 451 ЦК України):

• у момент укладання договору сторони виходили з того, що такої зміни обставин не станеться;
• зміна обставин викликано причинами, які позивач не міг подолати після їх виникнення при тій мірі дбайливості та обачності, яка від нього вимагалася за характером договору та умовами обороту;
• при виконанні договору без зміни його позивач значною мірою втратив би те, на що мав право розраховувати під час укладання договору;
• із звичаїв ділового обороту чи істоти договору не випливає, що позивач несе ризик зміни обставин.

Як показує практика, суттєвою зміною обставин суди не визнають ані кризи, ані різкої зміни курсу валют. Зокрема, Президія Вищого Арбітражного Суду РФ ще в 2001 році вказала, що збільшення курсу долара, у зв'язку з яким зобов'язання боржника в карбованцевому еквіваленті збільшилося більше ніж у чотири рази, сама по собі не говорить про істотну зміну обставин (Постанова ВАС РФ від 07.08 .01 № 4876/01).

Якщо у вашому договорі оренди не передбачено, що ви як орендар має право розірвати договір оренди достроково, тобто до закінчення терміну дії оренди в односторонньому порядку, повідомивши про це іншу сторону за певний термін, то розірвання договору з будь-яких інших підстав неможливо.

Таким чином, єдиною підставою для розірвання договору оренди без згоди орендодавця буде порушення договору орендодавцем.

При цьому слід враховувати, що дострокове звільнення орендарем приміщення без передачі його за актом орендодавцю не буде підставою для звільнення його від зобов'язань щодо внесення орендної плати, незважаючи на те, що фактично користування приміщенням не здійснювалося (п. 13 Інформаційного листа Президії Вищої Арбітражного) Суду РФ від 11 січня 2002 р. № 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою").

Розірвання договору оренди орендарем чи припинення договору?

Варіанти припинення договору оренди:

1. Припинення юридично – через ліквідацію орендаря.
2. Припинення фактично через реорганізацію орендаря.

Припинення договору юридично

Відповідно до п.1 ст.61 і п.8 ст.63 ДК РФ факт ліквідації тягне за собою припинення існування юридичної особи без переходу прав та обов'язків у порядку правонаступництва до інших осіб.

Відповідно до ст.419 ДК РФ зобов'язання припиняється ліквідацією юридичної особи (боржника), крім випадків, коли законом чи іншими правовими актами виконання зобов'язання ліквідованої юридичної особи покладається на іншу особу.

Відповідно до п.8 ст.63 ДК РФ ліквідація юридичної особи вважається завершеною, а юридична особа - що припинила існування після внесення про це запису до єдиного державного реєстру юридичних осіб. Моментом припинення договору оренди у разі буде момент припинення діяльності юридичної особи.

Як зазначено в роз'ясненнях, даних у п.52 Постанови Пленумів Верховного Суду та Вищого Арбітражного Суду РФ від 29.04.2010 № 10/22 "Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" , при ліквідації орендаря запис про реєстрацію договору оренди має бути анульований.

Отже, при ліквідації орендаря зобов'язання за договором оренди припиняються виходячи з ст.419 ДК РФ.

Припинення договору оренди фактично

Відповідно до ч.1 ст.58 ДК РФ при злитті юридичних прав і обов'язки кожного з них переходять до новоствореного юридичній особі. Таким чином, здійснивши реорганізацію, можна передати обов'язки за договором оренди новій юридичній особі, знявши їх із себе.

Таким чином, і за юридичного (ліквідація) і за фактичного (реорганізація) припинення орендаря договір оренди припиняється.

Розірвання договору оренди орендарем: форс-мажор

Відповідно до ч.3 ст.401 ДК РФ якщо інше не передбачено законом або договором, особа, яка не виконала або неналежним чином виконала зобов'язання при здійсненні підприємницької діяльності, несе відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання виявилося неможливим внаслідок непереборної сили, тобто надзвичайних та неупереджених за цих умов обставин. Грунтуючись на цій нормі можна припустити, що орендар, що порушив договір, може бути звільнений від відповідальності судом, якщо це порушення суд визнає наслідком форс-мажору.

Проте застосування форс-мажору здебільшого перспективи немає. Оскільки, по-перше, відповідно до п.3 ст.401 ДК РФ до форс-мажорним обставинам не ставляться, зокрема, порушення обов'язків із боку контрагентів боржника, відсутність у магазинах корисних продуктів, відсутність у боржника необхідних коштів.

По-друге, у тих рішеннях, які суди виносили під час минулої кризи (серпень 1998 року) суди не визнали непереборною силою фінансово-економічну кризу в країні, вважаючи, що вона не відноситься до надзвичайних та невідворотних явищ (Постанова ФАС Московського округу від 08.04 .99 № КГ-А40/884-99, Постанова ФАС Північно-Кавказького округу від 05.01.2000 № Ф08-2993/99). На думку судів, якщо кризи відбувалися і раніше, то компанія могла їх передбачати, а отже, у кризі немає ні надзвичайності, ні неупередженості.

Таким чином, розраховувати на звільнення від відповідальності за порушення договору оренди у зв'язку з форс-мажором є безперспективним.

Ідеальні ситуації у житті, а тим більше у сучасних правовідносинах, на жаль, досить рідкісні. Непередбачуваність державної економічної політики, відсутність стабільності ринку і випадки банкрутств, що почастішали, нерідко є причиною, коли договірні відносини, виконати без несприятливих наслідків важко, а часом і неможливо.

Можливість припинення орендних відносин в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця прямо випливає з чинного законодавства з детальною конкретизацією в угоді. Важливим пунктом будь-якої угоди визнається встановлення строку її дії. Саме в межах дії укладеного договору та допускається його дострокове розірвання.

Важливо пам'ятати, що встановлення правовідносин із орендою приміщення віднесено законодавцем до двосторонніх угод. І самим режимом таких угод максимально гарантується правовий механізм захисту, як орендодавця, так і наймача, від можливості раптової та невигідної волі на закінчення угоди.

Загальні положення щодо розірвання договору

Загальний принцип російського договірного права дозволяє сторонам угоди про найм розірвати його достроково, перш за все, за згодою обох сторін. Орендодавцю, який зважився розірвати договір оренди нерухомості, слід запропонувати наймачеві про укладення угоди. Якщо наймач висловить, то згоду – підписується зазначена угода з оформленням акта приймання-передачі приміщення. Швидко та за відсутності конфлікту.

За відсутності ж такої згоди та виникнення причин та умов для одностороннього розірвання оренди з волі орендодавця, цивільний закон містить умову про обов'язок затвердження такої ініціативи виключно судовим рішенням (ч.2 ст. 450 ЦК України). Понад те, орендодавцю зобов'язано, доведення ваги підстав для висунутого їм вимоги про передчасне припинення договору.

Вищеназваними правилами зафіксовано загальні, застосовні підстави виникнення права дострокового розірвання договірних відносин з оренди:

• основні порушення договірних зобов'язань;
• наявність інших фактів винної поведінки орендаря, встановлених законом чи угодою.

Ознака суттєвості порушення– збитки чи матеріальні втрати у значному розмірі для орендодавця від дій наймача. Проте встановлення зазначеної ознаки та визначення тяжкості порушеного зобов'язання належить виключно суду.

Для початку та в силу вимог ч. 3 ст. 619 ГК РФ власник зобов'язаний дотримати необхідну процедуру - направити на адресу орендаря претензії, виправлення допущених порушень з одночасним пропозицією передчасного закачування договору.

Факт виконання наймача поставлених претензій у межах встановленого чи розумного періоду позбавить орендодавця права звернення до судової інстанції. Важливо встановити у діях орендаря приміщення різновид недотримання.

Умова договору оренди про односторонню відмову від виконання договору

Вкрай важливою підмогою в момент виникнення бажання власника розірвати орендні відносини повинні бути умови договору. Не секрет, що саме грамотно складений і враховує нюанси угоди, немаловажно мінімізує матеріальні та емоційні витрати за його одностороннього розірвання.

• використання наймачем приміщення з суттєвими порушеннями досягнутих домовленостей та мети його використання, або у разі неодноразового недотримання, що призводить до суттєвих погіршень його стану;
• систематичного порушення орендарем строків платежу орендної плати – два і більше разів (від терміну, зафіксованого правочином з оренди);
• відмови орендаря провести поточний або капітальний ремонт приміщення, визнаний договором обов'язковим для нього та призначений у визначений правочином проміжок часу.

Як розірвати угоди в односторонньому порядку

Важливо відзначити, що можливість застосування зазначених умов допустимо лише в тих моментах, якщо сторони дійшли згоди про оренду приміщення на певний відрізок часу. Укладаючи угоду про оренду нерухомості в рамках невизначеного терміну, кожна зі сторін визнає за іншою за визначенням правову можливість відмови від орендних відносин (при обов'язку дотримуватись 3-місячного періоду відповідного попередження до дати фактичного розірвання).

При цьому правозастосовна практика не стоїть на категоричній позиції, і допускає встановлення у тексті договору іншого терміну, який встановлює час повідомлення про дострокове припинення договору найму. Законодавчо також не передбачено заборони на можливість внесення до договору позицій, що розширюють права власника на його дострокове закінчення. Якщо виникає суперечка на вказаний рахунок – її вирішить суд.

А ось виключити із договору умову про право орендодавця приміщення на односторонню відмову від подальшого виконання договору закон не дозволяє. Суд, спираючись на норму закону, цю відмову визнає нікчемною.

Для повідомлення передбачено обов'язкову письмову форму, в якому відображаються відомості:

• Про найменування;
• Про реквізити сторін та договору;
• Про підстави, що стали приводом для повідомлення;
• Про зміст вимог.

Наслідки розірвання оренди

Суд виніс ухвалу у справі, якою задовольнив вимоги власника. Після дати набрання ним законної сили, настає припинення договірних відносин. Однак на практиці після закінчення договору не завжди слід повернення предмета оренди. Іноді орендодавець змушений знову звертатися до суду із позовом для витребування майна. З цієї причини рекомендується спочатку формулювати претензію, не тільки про одностороннє припинення договору, а й заявити додатково претензію про витребування майна. Отримавши виконавчий лист, слід звернутися до служби судових приставів для примусового повернення предмета аренды.

Чим відрізняється одностороннє розірвання договору від відмови виконувати зобов'язання

Іноді, здійснюючи господарську діяльність, з погляду отримання найбільш сприятливого результату чи матеріальної вигоди, доцільно не розірвати в односторонньому порядку договір, а відмовитися від зобов'язань щодо нього. На перший погляд під «розірванням договору» та «відмовою від виконання» можна побачити деяку схожість. Але право визначає ці терміни як самостійні інституції.

Чинні правові нормине допускають можливість односторонньої відмови від угоди. Інакше з'явилася можливість порушити стабільність всієї господарської системи, що неприпустимо. Однак за наявності особливої ​​угоди між сторонами орендних правовідносин, відмова виконати зобов'язання є реальною. Єдиною умовою для цього є забезпечення незгоди гарантією виплати певної грошової суми. Важливе застереження – така незгода, яка застосовується тільки при виконанні підприємницького договору.

Законодавець наказує, що незгода від виконання договору оренди може бути реалізована власником якщо:

• Порушено договірні умови;
• Обставини недотримання прямо пов'язані з порушенням договору. Наприклад, орендар не має ліцензії, що дозволяє займатися певним родом діяльності і, відповідно, використовувати предмет оренди за призначенням;
• Має місце невмотивована відмова від оренди з боку орендаря.

Відмову потрібно робити сумлінною та розумною. Якщо орендодавець не використав можливості на відмову, і перебіг договірних відносин продовжився – подальша реалізація наданого права стане неможливою.

Розірвати відносини за договором оренди можна односторонньому порядку. Зробити це допустимо з ініціативи орендаря чи орендодавця на законних підставах лише у ряді випадків.

Набагато простіше вирішується питання припинення договірних відносин щодо оренди нерухомого або рухомого майназа взаємної згоди сторін. У разі відсутності обґрунтованість розірвання договору оренди вирішується судовим органом. Сьогодні ми розглянемо ситуацію, коли ініціатором є орендодавець.

Лист про розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця в односторонньому порядку нежитлового приміщення: завантажити

Повідомлення про розірвання договору оренди зразок від орендодавця 2018 року:

Сторони мають право укласти договір оренди із зазначенням у ньому конкретного строку або безстроково.

Цивільний кодекс у статті 610 обговорює ситуацію з безстроковою основою, коли для деяких видів майна можуть бути встановлені граничні строки оренди. Із закінченням їх дія договору припиняється.

У цій статті встановлюється можливість будь-якої сторони угоди відмовитися від неї в період дії орендних відносин. При цьому ініціатор зобов'язаний попередити другу сторону про свої наміри вчасно.

Оскільки угода про оренду укладається зі згоди двох учасників, то її дострокове розірвання має відбуватися за взаємним рішенням. Цивільне законодавство захищає орендаря та орендодавця у цьому випадку. Одностороннє припинення договору оренди може статися лише за судовим рішенням, коли сторона має на те вагомі підстави, подані на розгляд суду.

Строки розірвання

Обов'язок сповіщати другий бік договору оренди закріплено законодавчо. Цивільний кодекс встановлює такі терміни для направлення повідомлення:

• за 3 місяці до дати припинення договору нерухомого майна;
• за 1 місяць для іншого майна, що орендується.

Порядок дострокового припинення орендних відносин без суду або через суд

З ініціативи орендодавця можна розірвати договір оренди одним із способів: позасудовому та судовому.

1. Позасудове припинення орендних відносин.

У разі коли укладено договір оренди без вказівки терміну (безстроково) орендодавцю достатньо попередити орендаря у письмовій формі. Відповідно до п.2 ст. 610 ЦК це необхідно зробити не пізніше ніж за один місяць (або три місяці для нерухомого об'єкта) до моменту розірвання договору.

Якщо ж договір оренди має строк дії, то умови дострокового припинення повинні бути прописані в окремому пункті.

Цивільне законодавство не зобов'язує сторони мотивувати своє рішення. Однак орендодавець має враховувати інтереси орендаря та не зловживати своїм правом. Наприклад, у разі використання ділянки землі в період польових робіт, коли дострокове припинення договору оренди спричинить збитки орендаря внаслідок припинення його діяльності.

2. Судове рішення про розірвання договору оренди раніше строку.

Досудовий порядок вирішення спору є обов'язковим, але у разі коли сторони не змогли самостійно домовитися, потрібно звернення до суду. Ця норма закріплена у статті 619 ЦК. Проте, орендодавець зобов'язаний надати суду докази, що є підставою для дострокового припинення договору оренди. Це можуть бути такі порушення, допущені орендарем:

• порушення умов договору, які є суттєвими та відбувалися неодноразово (сюди входить і випадки, коли предмет договору оренди використовувався орендарем за призначенням);
• використання майна, що орендується, значно знижує його якість;
• не провадиться капітальний ремонт майна, що орендується, у строки, встановлені договором;
• орендар не здійснює оплату орендних платежів в обсязі та строки, зазначені в договорі, більше двох поспіль періодів.

Зазначимо, що попередньо з боку орендодавця має бути проведена робота з сповіщення орендаря про порушення умов договору та інші причини, які можуть спричинити розірвання орендних відносин. Тобто він має направити письмове повідомлення та встановити терміни для усунення порушень.

Суд розірватиме договір оренди з ініціативи орендодавця лише у випадку, коли їм буде доведено, що порушення є суттєвими. При цьому буде враховано, що орендарю на усунення порушень було надано розумний термін.

Особливості складання повідомлення про розірвання оренди за зразком

Не достатньо в усній формі повідомити другу сторону про намір припинити достроково договір оренди. Це має бути письмове повідомлення з викладом об'єктивних причин.

Законодавчо форму повідомлення не закріплено, а також вимоги до її заповнення. Але в ній обов'язково мають бути такі пункти:

• адреси та реквізити ініціатора - відправника та другої сторони - одержувача документа;
• відомості про договір оренди;
• інформація про намір розірвати договір із зазначенням причини.

Орендодавець може вручити повідомлення орендарю особисто або надіслати поштою.

Приклад листа про розірвання договору оренди в односторонньому порядку:

Наслідки розірвання оренди

Припинення договору оренди повинно спричинити повернення предмета угоди до орендодавця. Доцільно при зверненні до суду вказувати не лише вимогу про розірвання договору, а й про повернення майна. Це допоможе уникнути повторної позовної заяви до суду та запустити процедуру примусового повернення якомога раніше.

При передачі майна слід скласти передавальний акт, де вказати стан, у якому отримано назад. Тоді орендодавець зможе зажадати відшкодування збитків за значного погіршення.

Причиною дострокового розірвання орендного договору може стати прострочення платежів. Постраждала сторона має право вимагати погашення заборгованості за весь період користування майном.

Підіб'ємо підсумки: орендодавець може запустити процедуру одностороннього припинення договору оренди, спираючись на пункт договору чи з закону. При цьому необхідно спробувати врегулювати ситуацію у досудовому порядку. Тільки в крайньому випадку слід звертатися до суду, надавши докази причин, через які договірні відносини не можуть існувати.

Останні зміни: Січень 2020

Дострокове розірвання договору оренди може бути виконано і поза судом, не вдаючись до судового порядку. І тому досягається компроміс між контрагентами – учасниками цивільних правовідносин. Для дострокового припинення договірних відносин в односторонньому порядку через суд необхідно, щоб умови грубо порушувалися.

Також розірвання можливе у разі невідповідності форми або змісту документа нормативно-правовим актам, які регламентують правила оформлення або змісту. У статті буде розібрано конкретні випадки договірного та дострокового закінчення договору, а також особливості судової практики щодо процедури розірвання. Нюанси важливі, оскільки процес має суперечити юридичним канонам і закону, і умовам договору.

Підстави для розірвання

Цивільно-правовий акт підлягає розірванню, за такими обставинами:

• Закінчення терміну дії юридичного документа. Але варто врахувати, що термін, що минає, можна продовжити, якщо інше не передбачено договірними умовами.
• Взаємне згоду припинення договору до закінчення действия. Або одним із учасників правовідносин, якщо це відбувається згідно з певним пунктом у договорі (відповідає нормативно-правовому акту). Порушення може бути суттєвим (значним), тоді правочин підлягає припиненню або незначним, тоді казус просто виправляється. При несуттєвих, але систематизованих порушеннях, із учасників цивільно-правових відносин має право розірвання угоди.
• Інші обставини, передбачені законом, зокрема ст. 450 ЦК України. Або причини, повною мірою відображені у змісті договору.

Можливості відмови заздалегідь передбачені у спеціалізованих нормах щодо майнових правових актів, що містять пункти, згідно з якими відбувається передача чогось у тимчасове користування (довгострокове або короткострокове).
Щодо дострокового розірвання. Воно можна проводити добровільно чи примусово - визначається індивідуально.

• Добровільно – учасники правовідносин обопільно підписують договір про дострокове припинення чинних правових відносин.
• Примусово один із учасників заявляє про дострокове припинення дії договірних відносин у судовому порядку.

Варто зазначити, що орендарі житлового приміщення мають повне право на відмову у будь-який час «дня та ночі», якщо інші підстави не передбачені відкладними або заборонними умовами. Головне, щоб наймодавець був заздалегідь повідомлений про бажання припинити угоду.

Для «полюбовного» розставання, справді, може допомогти договірна взаємна угода, яка складається у письмовій формі та засвідчується орендарем та орендодавцем. За інших обставин, коли одна сторона договору висуває претензії, претензії дозволяються за безпосередньої участі судової інстанції і ніяк інакше.

Дострокове розірвання

Для здійснення процедури припинення правовідносин між учасниками правочину без зайвої «канітелі» з судами, можна просто домовитися наймачу з наймодавцем, до закінчення дії справжніх дог. відносин. Якщо домовленості немає, то договір розривається за наявності певних обставин чи пунктів договору.

Відповідно до законодавчих підстав, прописаних і регламентованих ДК РФ, який визначає порядок укладання та частину умов, необхідні припинення діючих правових відносин - ініціатор реалізації цієї процедури не визначено, тому їм може бути або орендар, або орендодавець.

Розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця

Припинення договірних відносин може бути здійснено за таких обставин:

• Відсутність оплати за оренду нерухомості протягом півроку, або іншого терміну, передбаченого підписаним договором. Якщо , то внесення платежу розраховується не в тимчасових, а в кількісних рамках, наприклад, за відсутності дворазового платежу, триразового тощо.
• Передача майна власнику над початковому стані. Під цим пунктом мається на увазі псування орендованого житла наймачем або іншими особами, за яких орендар несе відповідальність (друзі, сестри, брати, мами і таке інше).
• Використання житлового приміщення, що знімається, не за прямим призначенням (не для проживання). Наприклад, якщо в квартирі, що орендується, буде здійснюватися будь-яка підприємницька діяльність, то договір може бути безперешкодно розірваний в односторонньому порядку.
• Систематизоване порушення умов договору або прав та інтересів інших осіб, які проживають поряд (сусіди).
• І інші обставини, які доповнюються орендодавцем, головне, щоб вони не суперечили закону.

Варто врахувати: Щоб розірвати договір у суді, з ініціативи орендодавця потрібно заздалегідь повідомити про це наймача. Якщо це не буде зроблено, то судова інстанція не ухвалить позов до судочинства. Мало того, що наймодавець повинен повідомити про порушення орендаря, також він дає останньому конкретний термін усунення порушень.

Повідомлення про допущені порушення складається лише у письмовій формі, яке безпосередньо посилається на укладений правовий акт, а саме на конкретний пункт «Прав та обов'язків».

Терміни для виправлення порушень встановлюються власником, вони мають бути «розумними». Юридичне поняття «розумності» відсутнє, тому терміни обмежуються індивідуально наймодавцем.

Якщо у орендаря відсутня реакція на письмове повідомлення про допущені порушення відповідно до ув'язнених договірних обов'язків, то власник знімного житла має право звернутися до суду.

Зверніть увагу: Іноді безпосередньо сам суддя для усунення порушень встановлює тимчасові рамки, які можуть становити від кількох тижнів до одного року.

Якщо орендар проігнорував строки, встановлені не тільки своїм орендодавцем, а й тимчасові рамки, зазначені судом, то при вторинному зверненні власника до суду, припинення договору відбувається в односторонньому порядку.

Відповідно до законодавства РФ, квартиронаймач має набагато більший спектр прав, порівняно з орендодавцем. Оскільки він має право розірвати договірні відносини, керуючись особистими бажаннями. Знов-таки для цього потрібно сповістити власника житла, що знімається, про свій виїзд заздалегідь.

Повідомлення подається не пізніше трьох місяцівдо моменту безпосереднього виїзду із житлового приміщення, у письмовій формі. Іноді, щоб з'їхати з квартири може бути потрібна письмова згода всіх людей, які проживають з особою, яка бажає розірвати договір.

Відповідно до ініціативи наймачаРозірвання договору в суді відбувається на підставі таких обставин:

• Нерухомість, призначена для проживання наймача, не надана у зазначені терміни (або зовсім не була передана). А також наявність дій наймодавця, які перешкоджають переїзду наймача у орендовану квартиру.
• Квартира, що передається відповідно до правового акта, має серйозні недоліки, які не були озвучені та під час укладання договору не прописані. Недоліки, непомічені під час особистого огляду нерухомості орендарем, також вважаються причиною розриву дог. відносин.
• Житлова площа, яка була здана у користування, непридатна для постійного проживання.
• І інші обставини, доповнені орендарем, не суперечать КРФ та інших федеральним законам.

Розглянемо обставини, згідно з якими договірні відносини розриваються у судових інстанціях, а також в односторонньому порядку.

Взаємна домовленість про розірвання договору найму

Мирним виходом із ситуації є «полюбовне» розірвання договору, для якого необхідна взаємна згода кожної зі сторін правовідносин.

Іноді при розірванні з будь-яких причин (зазвичай з боку власника квартири) передбачені відповідні санкції. У разі взаємної домовленості штрафи уникаються і не сплачуються сторонами договору.

Єдине та головне правило для підписанняі правильного оформленняугод - форма, яка має бути ідентичною раніше оформленим договірним відносинам ( письмово).

Безкоштовне питання юристу

Потребуєте консультації? Поставте питання прямо на сайті. Всі консультації безкоштовні/ Якість та повнота відповіді юриста залежить від того, наскільки повно та чітко ви опишете Вашу проблему: