Alquiler de locales no residenciales. Matices del arrendamiento de locales no residenciales Alquiler de locales no residenciales al propietario

1. ¿Cuál sería más correcto y rentable alquilar un local no residencial, 13% de los ingresos, o empresario individual 6% + seguro obligatorio, seguro médico obligatorio? 2. Los locales no residenciales tienen dos propietarios (individuos) con 1/2 participación, ¿es posible celebrar un contrato de arrendamiento con un empresario individual o LLC para uno de los propietarios del local?

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Alquiler de locales no residenciales sin registrarse como empresario individual

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Muchas personas tienen varias propiedades no residenciales que no se utilizan para ningún propósito. La mejor opción es alquilarlos, ya que en tales condiciones se aseguran unos ingresos elevados y constantes. Para ello, el arrendador puede actuar como individuo, empresario individual o propietario de una empresa. Procedimiento de alquiler locales no residenciales debe realizarse de manera competente, para lo cual se redactan contratos oficiales con los inquilinos. Se tiene en cuenta la necesidad de pagar impuestos sobre los ingresos recibidos.

Reglas para proporcionar objetos en alquiler.

Muchos propietarios utilizan este tipo de actividad. El alquiler de locales no residenciales le permite recibir elevados ingresos pasivos. En este caso, el arrendador podrá ser:

• una persona física que es propietario directo del inmueble, por lo que debe contar con documentos oficiales de este inmueble;
• Un empresario individual está especialmente registrado en el Servicio de Impuestos Federales para realizar esta actividad, y generalmente los empresarios eligen el sistema tributario simplificado, PSN o UTII para pagar impuestos, ya que mediante el uso de regímenes simplificados no será difícil calcular y pagar impuestos, como así como presentar una declaración;
• una empresa representada por una entidad legal, y las empresas, como los empresarios individuales, pueden utilizar sistemas simplificados para calcular los impuestos.

Al redactar un contrato, cualquiera de los propietarios anteriores tiene en cuenta varios matices. Si el alquiler de locales no residenciales se lleva a cabo sin registro oficial ni registro de ingresos en el Servicio de Impuestos Federales, entonces se trata de una actividad ilegal de la que los propietarios de los locales son responsables.

Reglas para el alquiler de objetos por parte de particulares.

Los ciudadanos privados pueden poseer diferentes propiedades inmobiliarias. Se utilizan para diferentes propósitos, tales como:

• creación de una oficina;
• organización de almacenes;
• formación empresa manufacturera;
• creación de tiendas.

Un ciudadano puede actuar como parte de un contrato de arrendamiento. Las personas deben ser propietarios directos de los objetos, por lo que deben tener los documentos de título correspondientes y un extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado. Los detalles del arrendamiento de locales no residenciales por parte de un individuo incluyen lo siguiente:

• los ciudadanos deben ingresar con anticipación en Rosreestr que las instalaciones existentes son una propiedad no residencial, y además deben indicarse los parámetros técnicos y catastrales;
• si el local no está inscrito en el registro catastral o no está registrado, no está permitido transferirlo oficialmente para que lo utilicen otras personas;
• entregar un objeto para su uso a empresas u otros ciudadanos es una transacción de propiedad, por lo que se debe celebrar un contrato civil con el propietario;
• Para que la documentación se formalice oficial y correctamente, el contrato se redacta exclusivamente por escrito, tras lo cual es certificado ante notario y registrado en Rosreestr.

A menudo, un acuerdo se redacta por un período no superior a un año. En tales condiciones, no es necesario registrar el documento en Rosreestr.

¿Qué documentos se requieren de un individuo para concluir una transacción?

Si un particular alquila un local no residencial, el ciudadano debe preparar cierta documentación con antelación. Esto incluye los siguientes documentos:

• pasaporte del ciudadano propietario del local;
• certificado de propiedad, que puede ser sustituido por un nuevo extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado, que indique el propietario directo del objeto;
• certificado técnico;
• otros documentos técnicos emitidos al propietario por empleados de BTI;
• un extracto de Rosreestr que confirme que la propiedad no tiene ningún gravamen representado por arresto, prenda u otras restricciones.

Está permitido contratar un representante para participar en la transacción, pero debe tener un poder notarial.

¿Los impuestos los pagan los particulares?

Muy a menudo, los ciudadanos propietarios de bienes inmuebles utilizan este tipo de actividad para ganar dinero. El alquiler de locales no residenciales aporta a las personas unos ingresos pasivos bastante importantes.

Si el acuerdo está registrado en Rosreestr, la información de esta institución se envía a la sucursal más cercana del Servicio de Impuestos Federales para registrar los ingresos de los ciudadanos. Por lo tanto, alquilar físico las personas de locales no residenciales requieren el cálculo y pago del impuesto sobre la renta.

Para ello, es necesario presentar anualmente al Servicio de Impuestos Federales una declaración 3-NDFL, que indica todos los ingresos del ciudadano por el alquiler de la propiedad. Además, este documento proporciona Talla correcta Impuestos personales. Por tanto, tendrás que pagar el 13% sobre las cantidades recibidas. Debido a una carga fiscal tan alta, los ciudadanos a menudo prefieren registrar un empresario individual o abrir una empresa para reducir significativamente el monto del impuesto, ya que cuando se utilizan regímenes simplificados, el monto del impuesto se puede reducir al 6% de todos los ingresos.

Matices para empresarios individuales.

Muchos ciudadanos que son propietarios de bienes inmuebles que prefieren alquilar abren empresas individuales específicamente para estos fines. En este caso, pueden utilizar regímenes simplificados a la hora de calcular el importe del impuesto. El arrendamiento de locales no residenciales a empresarios individuales tiene en cuenta los siguientes matices:

• la celebración de un contrato con los inquilinos debe registrarse en un acuerdo oficial, que especifique la duración del contrato, las características de la propiedad, el costo del alquiler y otras características importantes;
• si el período de validez del acuerdo excede un año, entonces el contrato se registra en Rosreestr;
• Seguramente se pagarán impuestos de propiedad intelectual por los ingresos recibidos, para lo cual el empresario puede elegir el sistema de patentes, el sistema tributario simplificado o UTII;
• Se debe registrar la transferencia directa de fondos, para lo cual se elaboran recibos, pero la mayoría de las veces el dinero se transfiere a una cuenta corriente, por lo que puede probar el recibo de dinero mediante extractos bancarios.

Mediante el uso de sistemas tributarios simplificados, los ciudadanos pueden evitar pagar impuestos importantes. La mayoría de las veces, al alquilar locales no residenciales, los empresarios individuales eligen UTII, ya que cuando se utiliza este impuesto se paga la misma cantidad trimestralmente. El impuesto en este caso depende del tamaño del local, por lo que no se ve afectado por el precio del alquiler.

El arrendamiento de locales no residenciales a empresarios individuales debe realizarse oficialmente. La tributación depende del régimen elegido, pero es importante no solo calcular correctamente y pagar los impuestos a tiempo, sino también preparar las declaraciones necesarias para los empleados del Servicio de Impuestos Federales.

¿Qué documentos se requieren de los empresarios individuales?

Si el propietario de un inmueble no residencial es un empresario, se deben preparar los siguientes documentos para redactar un contrato con el inquilino:

• certificado de registro y registro;
• pasaporte de ciudadano;
• documentos de título de la propiedad;
• documentación técnica de la instalación.

Se debe presentar un acuerdo correctamente redactado al Servicio de Impuestos Federales junto con la declaración, ya que confirma la realización de una actividad específica.

Particularidades del alquiler de locales por parte de empresas

A menudo, diversas propiedades no residenciales no pertenecen a particulares, sino a empresas. Las empresas suelen decidir alquilar locales no residenciales. El procedimiento en este caso tiene las siguientes características:

• la empresa no puede ser propietaria del objeto, ya que puede actuar como intermediaria;
• se redacta un contrato civil con los inquilinos, al que se adjunta diversa documentación de la empresa;
• La organización debe pagar impuestos sobre los ingresos recibidos, calculados sobre la base del régimen fiscal aplicable, y las empresas pueden combinar varios sistemas a la vez para ahorrar dinero en tarifas.

Si la empresa no es propietaria directa del inmueble, puede subarrendarlo. En tales condiciones, se requiere obtener permiso del propietario para esta actividad.

¿Qué documentos se requieren de la empresa?

Si el arrendador es una empresa, para redactar el contrato la empresa deberá preparar la siguiente documentación:

• certificado del Registro Unificado Estatal de Personas Jurídicas;
• documentación constitutiva de la empresa;
• títulos de propiedad de la propiedad que confirmen que la empresa tiene realmente el derecho de alquilar este local;
• si un objeto es subarrendado, la empresa debe tener permiso del propietario para realizar dichas actividades;
• el fundador, que es el propietario de la empresa, puede emitir un poder para su empleado, por lo que tiene la autoridad adecuada para realizar la transacción.

La mayoría de las veces, las empresas con áreas importantes los alquilan, ya que ellas mismas no los utilizan para ningún propósito. El alquiler de locales no residenciales proporciona importantes ingresos pasivos, por lo que muchas empresas recurren a este método de ganar dinero. Al redactar un acuerdo con una empresa, definitivamente debe registrarlo en Rosreestr.

Arrendamiento de objetos por parte del municipio.

La administración de cualquier ciudad posee muchas propiedades inmobiliarias diferentes, que pueden ser residenciales o no residenciales. En este caso, las autoridades de la ciudad podrán decidir sobre la necesidad de alquilar estas instalaciones a usuarios directos. Los fondos recibidos de dichas actividades se dirigirán al presupuesto local.

En tales condiciones, es necesario seguir el orden correcto de entrega de los objetos. Para ello se tienen en cuenta los siguientes matices:

• para determinar el inquilino, ciertamente se realizan licitaciones oficiales;
• se concluye un contrato de arrendamiento con el postor que ofrece el alquiler más alto;
• la licitación se realiza en forma de subasta y en ella pueden participar personas físicas, empresarios individuales u organizaciones;
• Para participar en la subasta, es necesario presentar una solicitud especial en el sitio web de la administración regional;
• sólo después del registro todos los participantes están invitados a la subasta;
• todos los solicitantes pagan un depósito, representado por una tarifa de entrada, que suele ser igual al 10% del coste del objeto;
• el precio del alquiler se calcula en base al precio catastral del inmueble;
• Si sólo un solicitante presenta una solicitud, no se realizará ninguna licitación, por lo que el solicitante emite un contrato de arrendamiento sin subasta.

La administración puede brindar la oportunidad de firmar un contrato por un período prolongado superior a 10 años.

Reglas para la redacción de un contrato.

Independientemente de quién sea el propietario, es importante redactar correctamente el contrato de arrendamiento. Es con su ayuda que diseño competente transacción de propiedad. El contrato de arrendamiento de local no residencial debe contener la siguiente información:

• se indica el lugar y fecha de su recopilación;
• se especifican las partes involucradas en la transacción;
• si los participantes son personas físicas, se ingresa su nombre completo, fecha de nacimiento e información de sus pasaportes;
• si el inquilino o arrendador es una empresa, se indican sus datos;
• son prescritos características técnicas el inmueble, así como la dirección de su ubicación;
• enumera las condiciones según las cuales se puede utilizar la propiedad;
• se indican el período de alquiler y el costo;
• se permite incluir una cláusula sobre cuya base en el futuro el inquilino tendrá la oportunidad de comprar la propiedad;
• se dan los derechos y obligaciones de cada participante en la transacción;
• se indica la responsabilidad de las partes, ya que si violan los términos del acuerdo por diversos motivos, se les aplicarán diferentes sanciones u otras medidas de influencia;
• se proporcionan las condiciones sobre cuya base el contrato puede rescindirse anticipadamente;
• se enumeran situaciones en las que tendrá que acudir a los tribunales para resolver diversas cuestiones conflictivas;
• Se incluyen diversas circunstancias de fuerza mayor bajo las cuales las partes de la transacción deben comportarse de una manera específica.

Esta documentación no necesita estar certificada ante notario. Este documento oficial regula el procedimiento de arrendamiento de locales residenciales y no residenciales. La documentación se redacta en tres copias, ya que una permanece en manos del propietario, la segunda se entrega al inquilino y la tercera se utiliza para el registro en Rosreestr. El acuerdo entra en vigor sólo después del registro. Se permite la prórroga del contrato si existe acuerdo entre las partes. A continuación se presenta un modelo de acuerdo.

Reglas para la elaboración de un certificado de transferencia y aceptación.

Tan pronto como se redacta un acuerdo en base al cual un empresario individual, un individuo o una empresa alquila un local no residencial, se requiere transferir el objeto al inquilino.

La transferencia se realiza directamente dentro de los términos especificados en el contrato. Para ello es recomendable redactar un certificado de transferencia y aceptación. Se redacta un documento en presencia de terceros que confirma que las partes de la transacción son de buena fe y capaces.

El documento enumera todos los parámetros del inmueble existente, que incluyen:

• estado de los revestimientos de suelos y paredes;
• disponibilidad de accesorios de plomería;
• Ubicación y características técnicas de las comunicaciones.

Si hay muebles en la habitación, debes enumerarlos y también indicar en qué estado se encuentran.

¿Qué regímenes fiscales utiliza el arrendador?

Los propietarios que alquilan bienes inmuebles reciben de este proceso unos ingresos determinados sobre los que deben pagar impuestos. Los individuos pagan el 13% sobre todos los ingresos. Debido a una carga fiscal tan elevada, los propietarios prefieren abrir un empresario individual o una empresa. Para los cálculos, diferentes. regímenes fiscales:

• USN. Según este régimen, se paga el 6% de todos los ingresos en efectivo o el 15% del beneficio neto. Las autoridades locales pueden aumentar las tarifas para oficinas o inmuebles comerciales. Como base imponible es el ingreso del año de trabajo o beneficio de la actividad. Algunas regiones están introduciendo incentivos para las pequeñas empresas. Además, debido a las transferencias de impuestos, se reduce el monto que los empresarios pagan por sí mismos al Fondo de Pensiones y otros fondos.
• Patente de arrendamiento de locales no residenciales. Este sistema tributario se considera el más beneficioso para muchos empresarios. Sólo se pueden utilizar patentes de propiedad intelectual. El alquiler de locales no residenciales en tales condiciones no requiere la preparación y presentación de diversos informes al Servicio de Impuestos Federales. Por tanto, basta con adquirir inicialmente una patente para costo optimo por un período de tiempo específico. Pueden adquirir una patente de empresario individual por diferentes períodos. El arrendamiento de locales no residenciales mediante esta modalidad se considera un proceso rentable.
• BÁSICO. Rara vez se elige este sistema para el alquiler de propiedades, ya que hay que pagar una gran cantidad de impuestos y lidiar con contabilidad. Normalmente, este modo lo utilizan empresas que no quieren combinar varios sistemas.
• UTII. El alquiler de locales no residenciales bajo este régimen generalmente se elige solo si hay una propiedad de tamaño pequeño. Si el local tiene una superficie importante, entonces es más recomendable elegir un sistema tributario simplificado o una patente. Al calcular UTII se tiene en cuenta el indicador físico representado por el área de la propiedad. Por lo tanto, es óptimo elegir este modo si el tamaño del objeto no supera los 30 metros cuadrados. metro.

La elección de un sistema específico depende de los inquilinos directos. Algunas empresas y empresarios individuales prefieren combinar varios regímenes, lo que brinda la oportunidad de reducir la carga fiscal.

Conclusión

El alquiler de varios locales no residenciales se considera un proceso rentable. Puede ser realizado por particulares, empresarios individuales o empresas. Las empresas pueden no ser propietarias de los objetos en absoluto, por lo que actúan sólo como intermediarias.

El procedimiento para proporcionar bienes inmuebles en alquiler requiere la correcta ejecución de la transacción, para lo cual se debe redactar un acuerdo oficial entre los participantes y registrarse en Rosreestr.

Alquilar un local no residencial, por ejemplo, para una tienda, implica buscar una propiedad adecuada y celebrar un contrato por escrito. Es necesario no solo completar correctamente todas sus secciones, sino también seguir la secuencia exacta de acciones. ¿Cómo alquilar correctamente un local no residencial desde el punto de vista legal?

Legislación

Las cuestiones de arrendamiento de propiedades no residenciales están reguladas por la Ley federal "sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos" y el Código Civil de la Federación de Rusia. Según la ley, los objetos no residenciales incluyen aquellos que forman parte de edificios, pero que no son aptos para vivir.

El propietario puede alquilar de forma independiente locales no residenciales mediante contrato. Sólo puede ser por escrito. Si el contrato de arrendamiento es por un período de hasta 12 meses, no es necesario registrar el contrato. Si el contrato de arrendamiento se emite por un período de más de 1 año, el acuerdo debe registrarse de la manera prescrita en Rosreestr. Los propietarios se comprometen a pagar los impuestos sobre los rendimientos del alquiler en los plazos establecidos por la ley.

Secuenciación

El propietario tiene derecho a alquilar un local no residencial en un edificio de apartamentos, oficinas o centro comercial. Es necesario conocer la secuencia de acciones que deben seguir ambas partes de la transacción.

Selección de bienes inmuebles.

Encontrar una propiedad adecuada es la etapa más difícil. El inquilino selecciona el local en función de parámetros como la accesibilidad al transporte, la infraestructura y el tráfico. La búsqueda se puede realizar a través de agencias inmobiliarias y sitios web especializados. Los empresarios experimentados dedican mucho tiempo a este proceso.

El mercado inmobiliario no residencial se divide en locales para las siguientes finalidades:

• Oficina;
• Comercio;
• Producción;
• Depósito.

Inicialmente es necesario decidir el tipo de propiedad, ubicación, número de pisos y área. Es más fácil formular una consulta cuando estos datos quedan claros. Después de seleccionar varias opciones, el futuro inquilino inspecciona el local. Este es un paso necesario. El arrendador deberá presentar el local desde su perspectiva ventajosa. Pero no es necesario ocultar las deficiencias existentes, ya que pueden aparecer más adelante. Esto podría dar lugar a la rescisión del contrato de arrendamiento.

Si no hay tiempo para buscar un local, el inquilino puede delegar este trabajo en una persona o intermediario de confianza. Se proporcionan todos los detalles y parámetros requeridos. Se trata de servicios pagos que se pagan entre el 50 y el 100% del alquiler mensual. Se debe concluir un acuerdo con el intermediario. El pago debe realizarse después de seleccionar un local adecuado.

Celebración de un acuerdo

A este proceso Es mejor conseguir un abogado. Él le ayudará a redactar el contrato correctamente y le explicará problemas controverciales, y también verificará la pureza legal de la transacción. Este trabajo Puedes hacerlo por ti mismo. Antes de firmar el contrato, deberá solicitar los siguientes documentos:

1. documentos de propiedad;
2. Planta baja;
3. documentos de estatuto del propietario.

Después de verificar los documentos, se deben discutir los términos del contrato de arrendamiento. Pueden estar relacionados con los siguientes puntos:

• pago de facturas de servicios públicos;
• el monto del alquiler;
• plazo de entrega del local;
• disponibilidad de comunicación telefónica y acceso a Internet;
• realizar trabajos de reparación;
• condiciones de rescisión del contrato.

Es importante discutir a qué parte se le asigna cada elemento y en qué plazo se cumplen las obligaciones. Los acuerdos alcanzados se recogen en el contrato o en forma de acuerdos adicionales al mismo.

Es importante incluir en el contrato una cláusula relativa a las acciones en caso de fuerza mayor.

Es mejor que el inquilino y el arrendador firmen el contrato personalmente y sin intermediarios. En este caso, es más fácil resolver cuestiones controvertidas, las partes pueden hacer algunas concesiones. Al redactar un contrato, es importante incluir toda la información sobre la propiedad. Deberán incluir la dirección completa, piso, superficie del local. El acuerdo debe ir acompañado de un plano. Sólo en este caso el acuerdo podrá considerarse válido.

El acuerdo se firma en 2 copias si el contrato de arrendamiento se otorga por un período de hasta 12 meses. Si se prevé un contrato de arrendamiento a largo plazo de 1 año o más, se firman 3 copias del contrato. Una copia queda en poder del propietario y del inquilino. Otra copia queda en poder del registrador.

Traspaso de local

Después de firmar el contrato, se redacta una escritura de transferencia del propietario al inquilino. El día de su firma se considerará el inicio del contrato de arrendamiento. El acta se firma únicamente después de que el local haya sido completamente inspeccionado. Si se descubre un mal funcionamiento durante la inspección, se registra en el informe. Esto le permitirá evitar gastos innecesarios en el futuro.

El análisis permite exigir al inquilino que elimine defectos y averías y reduzca el alquiler. Por lo tanto, es mejor que el propietario arregle las instalaciones y las comunicaciones con anticipación. Después de firmar la escritura de transferencia, el inquilino puede utilizar plenamente el local y realizar actividades comerciales.

Según la legislación vigente, el contrato debe contener las siguientes condiciones básicas:

1. Las partes del contrato son el inquilino y el arrendador. De conformidad con el art. 608 del Código Civil de la Federación de Rusia, el derecho a alquilar locales no residenciales pertenece al propietario.
2. Objeto del acuerdo. Indicado características detalladas instalaciones. De conformidad con el apartado 3 del art. 607 del Código Civil de la Federación de Rusia, en ausencia de ellos, el acuerdo se considera inválido.
3. Condiciones de uso de bienes inmuebles. Se pueden registrar con el mayor detalle posible. Se indica quién está obligado a realizar reparaciones cosméticas y mayores.
4. Pago. El monto del pago es fijo. Sin esto, el contrato se considera gratuito y esto no está permitido en los contratos de alquiler.
5. Validez. Lo determinan las partes de común acuerdo. Si no se especifica, el contrato se considerará celebrado por tiempo indefinido.

Un acuerdo cuyo período de validez sea inferior a 12 meses no está sujeto a registro obligatorio. Si, después de su vencimiento, se concluye otro acuerdo por un período similar, tampoco es necesario registrarse. Un acuerdo por un período de 12 meses está sujeto a registro obligatorio. Pero es importante tener en cuenta que, con base en los artículos 619 y 620 del Código Civil de la Federación de Rusia, es posible disolución anticipada acuerdo.

El inquilino puede transferir el inmueble mediante un contrato de subarrendamiento. Pero esto sólo es posible con el consentimiento del arrendador, que es el dueño de la propiedad. El contrato de subarrendamiento también deberá registrarse de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley.

Pero es importante tener en cuenta que es posible la rescisión anticipada del contrato de arrendamiento. Tanto el propietario como el inquilino tienen este derecho. De hecho, las partes de la transacción tienen total libertad de acción. Pero el contrato debe contener los motivos por los que es posible la rescisión anticipada.

Existen las siguientes características del subarrendamiento:

• El período de validez se limita a la duración del contrato de arrendamiento con el propietario;
• Si se rescinde el contrato de arrendamiento, el subarrendatario tiene la oportunidad de renovar el contrato con el propietario antes de que finalice el período de subarrendamiento en los mismos términos;
• Si el contrato se celebra por un período de 12 meses o más, deberá registrarse.

Se destacan los siguientes derechos y obligaciones del inquilino:

1. Seguimiento del uso de los locales para el fin previsto.
2. Pago oportuno del alquiler.
3. Realización de reparaciones por acuerdo de las partes.
4. Mantener el local en buen orden.
5. Redacción de escritura de cesión con el subarrendatario.

En caso de cualquier violación de las obligaciones aceptadas, cada parte de la transacción tiene la oportunidad de rescindir la obligación antes de la finalización del contrato.

Documentos requeridos

Para contratos celebrados por un período de 12 meses o más, registro estatal. Para ello se genera el siguiente paquete de documentos:

• aplicación de la forma establecida;
• contrato de arrendamiento con todos los archivos adjuntos;
• pasaporte catastral;
• Pasaportes rusos - para personas físicas, documentos de título - para personas jurídicas;
• poder, si los documentos son presentados por un representante;
• consentimiento notarial del cónyuge, si el objeto es de propiedad conjunta o fue adquirido durante el matrimonio;
• permiso de la autoridad de tutela y tutela, si la propiedad está registrada a nombre de un ciudadano menor de edad o incapacitado;
• permiso por escrito del acreedor prendario si la propiedad está pignorada;
• recibo de pago del impuesto estatal.

Impuestos

Se proporcionan impuestos por el alquiler de locales no residenciales. El régimen fiscal óptimo es un sistema fiscal simplificado. Los regímenes fiscales especiales no sólo facilitan la contabilidad, sino que también tienen una menor carga fiscal. Se aplican las siguientes características:

1. si se determina el valor catastral y está vigente una ley regional especial, se paga impuesto sobre los inmuebles de oficina, administrativos y comerciales;
2. localmente la tasa es del 2%.

Si no se ha adoptado una ley especial a nivel local, se establecen las siguientes tasas para los empresarios que utilizan el sistema tributario simplificado:

• sistema tributario simplificado 6% - del ingreso total;
• STS 15% - de ingresos menos gastos.

Si la organización está en el sistema tributario general, un alto la carga fiscal. En este caso, el negocio de alquiler no resulta rentable. Tradicionalmente se establecen tres impuestos principales:

1. sobre las ganancias de la organización y el impuesto sobre la renta personal para empresarios individuales: 20% para personas jurídicas y 13% para empresarios;
2. para propiedades: 2% sobre la base del valor catastral y 2,2% al calcular el valor residual;
3. sobre valor agregado: 18%, si los ingresos trimestrales superan los 2 millones de rublos.

¿Cómo evitar pagar impuestos sobre los ingresos obtenidos por el alquiler de inmuebles no residenciales? Por un lado, la legislación establece la obligación de pagar impuestos sobre todos los contratos de arrendamiento. Si el contrato se redacta por un período de 1 año o más, se registra en Rosreestr. Esta informacion transferido al servicio tributario de acuerdo con el acuerdo de intercambio de información. Si el contrato se redacta por un período de hasta 1 año, el servicio fiscal deberá acreditar el hecho del arrendamiento, lo que no siempre es posible.

La legislación actual prevé la responsabilidad administrativa y penal por la realización de negocios ilegales. Se establece responsabilidad penal si se llevan a cabo actividades comerciales ilegales o se obtienen grandes ganancias por valor de 1,5 millones de rublos.

Cuando se determina una infracción, los jueces tienen en cuenta las circunstancias específicas de la persona y muchos otros factores. Por regla general, no hay problemas a la hora de alquilar un apartamento o una casa de campo. Si una propiedad no residencial está en alquiler, se pueden identificar varios signos de actividad empresarial. Si el local se compra directamente para alquiler, la actividad requiere registro, ya que se reconoce como empresarial.

Lo mismo se aplica a los arrendamientos a largo plazo o a los contratos que se renuevan varias veces. Este signo se interpreta como un hecho de obtención de beneficios sistemático e intencional de la propiedad de un inmueble no residencial. Si se detectan estos signos, se recomienda al ciudadano registrar un empresario individual. En este caso, el impuesto es el 6% del ingreso total. El impuesto sobre la renta personal es del 13%.

El propietario del local deberá presentar declaraciones de impuestos anualmente.

Por tanto, el alquiler de un local no residencial tiene sus propias características. Es necesario redactar un acuerdo legalmente competente, prever todos los detalles del acuerdo y pagar los impuestos a tiempo. Esto le permitirá evitar problemas en el futuro y obtener ganancias legalmente.

Comprar un local para una empresa en la etapa inicial de su creación puede resultar problemático. Por eso los empresarios prefieren alquilar inmuebles. Esto le permite reducir los gastos únicos. Sin embargo alquiler de locales no residenciales está asociado con una serie de características que distinguen el proceso del clásico. Esto lleva a toda una lista de problemas, cuya imposibilidad de resolver rápidamente provoca retrasos en el inicio de las actividades.

Si una persona jurídica o una persona física quiere evitarlos y agilizar al máximo el proceso de alquiler de un inmueble no residencial, el trámite debe comenzar con un análisis. actualizar informacion sobre este tema. Hablaremos más a fondo sobre el procedimiento para la realización de acciones, las características que se imponen al procedimiento en función de la condición de inquilino y arrendador, así como las peculiaridades de la tributación.

¿Es necesario que las personas se registren como empresarios individuales para alquilar locales no residenciales?

El derecho a poseer una propiedad residencial se asigna a individuos Artículos 131 y 213 del Código Civil de la Federación de Rusia. Una persona reconocida como propietaria de un inmueble tiene derecho a disponer de él y utilizarlo a su propia discreción. Una posibilidad similar está prevista en el artículo 209 del Código Civil de la Federación de Rusia. Además, todos los ciudadanos tienen la oportunidad de alquilar locales no residenciales. La norma se refleja en el artículo 608 del Código Civil de la Federación de Rusia. Un particular puede ejercer su derecho a alquilar un inmueble no residencial. Sin embargo, los artículos de la ley no obligan a registrarse como empresario individual. Sin embargo, una persona que se dedica a una actividad empresarial alquilando bienes inmuebles necesitará abrir un empresario individual.

¿Cuándo es imposible evitar la apertura de una empresa privada?

Las personas pueden comenzar a realizar actividades empresariales solo después de haber pasado el registro correspondiente y haber recibido el estatus de empresario individual. Sin embargo, la ley no obliga a un ciudadano a convertirse en una persona jurídica. Una norma similar se refleja en el artículo 23 del Código Civil de la Federación de Rusia. Varias características distinguen la actividad empresarial de otras manipulaciones.

Que incluye:

• existen vínculos estables con el inquilino del inmueble;
• durante un período determinado, las transacciones se realizan con regularidad;
• una persona mantiene registros de transacciones concluidas y operaciones completadas;
• la propiedad fue comprada específicamente para transacciones;
• una persona tiene ingresos regulares por el uso de bienes inmuebles.

Para que el proceso de arrendamiento de bienes inmuebles sea reconocido como una actividad empresarial y conlleve la necesidad de registrarse como empresario individual, se debe acreditar que todas las transacciones se realizaron con el objetivo de generar ingresos permanentes.

Por ejemplo, la confirmación puede ser la firma de un contrato de arrendamiento por un año o más, así como la celebración de transacciones con las mismas organizaciones. En esta situación, será necesario registrarse como empresario individual.

¿Qué sucede si no se registra como empresario individual?

Si una persona viola los artículos de la ley y comienza a realizar actividades comerciales sin registro, se iniciarán procedimientos legales en su contra. Un ciudadano puede ser sometido a responsabilidad administrativa o penal.

Se le podrá aplicar una de las siguientes sanciones:

• multa monetaria de 500 a 2000 rublos (artículo 14.1 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación de Rusia);
• sanción monetaria de hasta 300.000 rublos (artículo 171 del Código Penal de la Federación de Rusia);
• participación en un trabajo obligatorio de 480 horas (artículo 171 del Código Penal de la Federación de Rusia);
• arresto por hasta seis meses (artículo 171 del Código Penal de la Federación de Rusia);
• una multa equivalente a los ingresos durante 2 años (artículo 171 del Código Penal de la Federación de Rusia).

¿Cómo se concluye un acuerdo con personas jurídicas y personas físicas?

No existe ninguna norma en la legislación rusa que regule el alquiler de locales no residenciales por parte de un particular. Al redactar un acuerdo, es necesario basarse en las disposiciones del Capítulo 34 del Código Civil de la Federación de Rusia. El acto jurídico reglamentario contiene información general sobre la provisión de bienes en alquiler.

El artículo 606 del Código Civil de la Federación de Rusia refleja que el arrendador, que no es una persona jurídica, está obligado a transferir bienes inmuebles no residenciales al inquilino para su uso y posesión temporal después de que se haya realizado un determinado pago.

El contrato de arrendamiento se redacta de conformidad con las normas contenidas en los artículos 434 y 609 del Código Civil de la Federación de Rusia. Las partes del acuerdo están obligadas a redactar el documento por escrito. El documento terminado es firmado por cada parte.

El contrato debe contener información obligatoria, que incluye:

• detalles de personas jurídicas y personas físicas;
• información sobre el objeto;
• condiciones de uso de bienes inmuebles;
• Precio del alquiler.

Las partes tienen derecho a indicar expresamente por qué plazo se celebra el contrato. Si falta dicha información, el inmueble se considera arrendado por tiempo indefinido.

Una norma similar figura en el artículo 610 del Código Civil de la Federación de Rusia. El texto del contrato debe indicar el código OKVED. Si el local se alquila, se utiliza el código 70.20.2. La regla sólo es relevante si hablamos de locales no residenciales. A la hora de cumplimentar las características del objeto en el contrato hay que tener cuidado.

El documento debe reflejar la siguiente información:

• número de inventario del local;
• dirección exacta indicando el piso y ubicación del local en el mismo;
• finalidad (por ejemplo, oficina, almacén, etc.);
• El nombre de una habitación;
• zona inmobiliaria.

De conformidad con el artículo 609 del Código Civil de la Federación de Rusia, un acuerdo se considera oficialmente celebrado sólo después de su registro en Rosreestr. Si la transacción se concluye por un período inferior a 1 año, no es necesario registrarse. El acuerdo puede redactarse en cualquier forma. Se aplica una regla similar a la prórroga del contrato por el mismo período.

Para someterse al registro estatal, deberá preparar un paquete de documentos. Debe incluir:

• una solicitud que se puede obtener de un notario u otro especialista involucrado en la recepción de los documentos necesarios;
• el acuerdo y todos sus apéndices;
• pasaportes de las personas de la transacción;
• cheque para el pago del impuesto estatal
• otra documentación, si es necesario aportarla.

¿Cómo se llevan a cabo los impuestos?

Si la propiedad produce ingresos, está sujeta a impuestos. Plazos para depositar Dinero y el procedimiento para realizar los cálculos depende directamente de la condición del contribuyente. Si el cálculo se realiza de acuerdo con el sistema tributario simplificado con contribuciones de seguro adicionales, el monto de las deducciones al estado será el 6% del monto del alquiler. Una regla similar se aplica a los empresarios individuales. Al averiguar si una persona puede alquilar el local, será posible descubrir si existe esa oportunidad. Sin embargo, el ciudadano deberá pagar el 13% del IRPF en un pago único. Las reglas se reflejan en el artículo 208 del Código Fiscal de la Federación de Rusia. Si un ciudadano evade el pago de impuestos, estará sujeto a responsabilidad penal o a una multa administrativa.

Si el arrendador es una organización

Una entidad jurídica también puede alquilar bienes inmuebles. De conformidad con los artículos 209, 213 y 608 del Código Civil de la Federación de Rusia, las organizaciones tienen el mismo derecho a poseer, utilizar y disponer de sus propios bienes que los particulares. Sin embargo, la ley no impone restricciones sobre la cantidad de estructuras propiedad de una entidad legal. Una norma similar se refleja en el artículo 213 del Código Civil de la Federación de Rusia. Si el local es arrendado por una persona jurídica, el acuerdo se concluye de conformidad con los artículos 606 y 670 del Código Civil de la Federación de Rusia. En este caso, el documento debe indicar el código OKVED 70.20.2.

Un acuerdo con una entidad legal debe redactarse por escrito. No importa durante qué período se proporcione la propiedad.

El contrato también debe contener información obligatoria, que incluye:

• características del local;
• información sobre personas jurídicas y personas físicas que aparecen en el contrato;
• alquilar;
• características del uso de locales y reparaciones;
• firmas de las partes de la transacción.

Si el plazo del arrendamiento no está especificado en el contrato, se considera celebrado por tiempo indefinido. Esta regla está consagrada en el artículo 610 del Código Civil de la Federación de Rusia. El acuerdo y todos sus anexos también deben registrarse en Rosreestr si se alquilan bienes inmuebles no residenciales por un período superior a 1 año calendario.

Para que el organismo autorizado acepte realizar el registro, el representante de la persona jurídica deberá preparar los siguientes documentos:

• una solicitud completada de acuerdo con las reglas;
• un acuerdo completo y firmado, así como un anexo al mismo;
• pasaporte catastral inmobiliario;
• documentos que confirmen el estatus legal de la organización;
• documentos que confirmen el hecho del pago de la tasa estatal;
• documentos adicionales, si es necesario.

Si el arrendador es una persona física

Si un individuo actúa como arrendador, el proceso de elaboración del contrato y los detalles de la transacción cambian. Así, el documento debe indicar la dirección y características del local. En este caso, los pagos específicos no estarán sujetos al IVA. También incluye facturas de servicios públicos.

Una persona que alquila un espacio comercial puede depositar la tarifa en la cuenta bancaria del individuo o proporcionarla en efectivo.

Los cambios de alquiler deberán realizarse de acuerdo con la legislación vigente. El artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia estipula que los ajustes en el importe del pago no deben realizarse más de una vez al año. Si el contrato se concluye por más de un año, el documento debe registrarse en la división territorial de Rosreestr.

Alquilar locales no residenciales en 2018: independientemente, documentos, reglas

Las personas en Rusia pueden ser propietarios no solo de locales residenciales, sino también de locales no residenciales, aquellos que no están registrados en el parque de viviendas de un asentamiento o ciudad (cláusula 1 del artículo 213 del Código Civil de la Federación de Rusia). Por tanto, los propietarios de este tipo de inmuebles pueden disponer de ellos a su propia discreción, incluido el alquiler (cláusula 1, artículo 541 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Las transacciones de arrendamiento de locales no residenciales, en las que los participantes son civiles, se concluyen de acuerdo con ciertas reglas, en muchos aspectos similares a las transacciones con personas jurídicas o empresarios individuales.

Comer reglas generales, obedeciendo lo cual, podrá alquilar de forma eficaz y rápida un inmueble que no forme parte del parque de viviendas.

Además, existen particularidades a la hora de alquilar un inmueble no residencial a título gratuito, o viceversa, a un particular, etc.

Consideremos, como ejemplo, varias variantes de situaciones en las que es posible alquilar locales no residenciales según sus propias condiciones.

Con base en el párrafo 1 del artículo 209 del Código Civil de la Federación de Rusia, así como otras normas legales, el propietario, siendo una persona física, puede alquilar un inmueble que no forme parte del parque de viviendas.

Y para ello, no necesita convertirse en empresario individual (en adelante, empresario individual) para poder recibir legalmente ingresos por el alquiler de un local o de un edificio o estructura no residencial.

Si el propietario de la propiedad no utiliza mano de obra contratada regularmente, la ley permite no convertirse en empresario individual (cláusulas 1 a 4 del artículo 19 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Al mismo tiempo, todos los acuerdos que celebren personas físicas durante dichas transacciones de alquiler se considerarán legalmente acuerdos GPC, de naturaleza jurídica civil.

Esto significa que el alquiler se puede establecer fácilmente de acuerdo con la celebración del contrato de arrendamiento.

Es necesario decir algunas palabras más sobre el caso en el que una persona física alquila un local no residencial a una entidad jurídica.

Aquí es importante tener en cuenta los siguientes puntos en el texto del contrato, que afectarán al departamento de contabilidad de la empresa empleadora:

1. Se debe indicar información sobre el objeto: dirección exacta, ubicación, número de registro catastral, información operativa y técnica (por ejemplo, área, número de pisos, comodidades para trabajar, etc.).
2. No deben pagar IVA las personas jurídicas. la persona no está obligada porque el contrato no se celebra con otra empresa, sino con un ciudadano.
3. El precio del alquiler puede incluir pagos de servicios públicos. Esto es conveniente para una correcta contabilidad de los gastos de la empresa.
4. La forma de pago debe especificarse en el contrato: no en efectivo o con pago de fondos en efectivo.
5. Legal la persona que paga al individuo el pago a una persona por el uso temporal de su propiedad también es contribuyente del impuesto sobre la renta de las personas físicas (cláusula 1 del artículo 226 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). Por tanto, la empresa puede transferir de forma independiente el 13% a organización fiscal para esta transacción.

Gracias a sistema moderno pagos, las personas jurídicas pueden liquidar cuentas con personas físicas mediante pagos no monetarios.

Basta indicar en el contrato los datos bancarios de las cuentas, la tarjeta plástica del particular, donde el inquilino transferirá la tarifa por el uso del inmueble del ciudadano-arrendador.

¡Nota! Si una entidad jurídica ha celebrado un contrato de arrendamiento de locales no residenciales propiedad de una persona física, y si este último se convierte en empresario individual en la mitad del período de validez de dicho acuerdo, entonces se trata de una entidad jurídica. la persona no estará obligada a pagar el 13% de impuesto sobre la transacción. Allí el sistema tributario se implementará según un esquema diferente.

¿Es posible tomar físico? rostro

Una persona jurídica o un empresario individual que sea propietario de un local no residencial tiene pleno derecho a alquilarlo a un particular. No existen prohibiciones legales al respecto. En este caso, lo mejor es centrarse en el art. 606-670 Código Civil de la Federación de Rusia.

El contrato de arrendamiento deberá indicar:

• Código legal OKVED personas (70.20.2);
• duración del acuerdo;
• información personal de individuos caras;
• características completas del local;
• número catastral del objeto;
• Precio del alquiler;
• el procedimiento para que el inquilino (individuo) pague tarifas por el uso del local al propietario (persona jurídica);
• indicar detalles y aspectos especiales del alquiler (normas, procedimientos operativos, posibilidad de reparaciones, etc.).

En principio, ocurre lo mismo al realizar una transacción con un empresario individual y un particular. Solo que en lugar de un estatuto y un certificado del Registro Estatal Unificado de Entidades Jurídicas, un empresario individual presenta un certificado del Registro Estatal Unificado de Empresarios a un notario para completar una transacción.

¿Es posible gratis?

En la legislación rusa, los propietarios de locales no residenciales no están obligados a alquilar su propiedad sin excepción pagando una tarifa. Este es el derecho del propietario y no su obligación ante la ley.

Por tanto, una transacción gratuita es tan posible como una pagada, a pesar del párrafo 1 del artículo 540 del Código Civil de la Federación de Rusia, que establece que el inquilino se compromete a pagar el servicio de alquiler al propietario del inmueble.

Puede ver un modelo de contrato de arrendamiento de locales no residenciales entre particulares en este artículo.

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Documentación

Todo el procedimiento para registrar un contrato de arrendamiento de un local no residencial se lleva a cabo únicamente mediante la celebración de un acuerdo especial con su certificación notarial. Por lo tanto, debe registrarse con anticipación para una transacción ante notario si ya ha encontrado un comprador para los servicios.

Cuando el propietario va a preparar por su cuenta un paquete de papeles para completar una transacción, necesitará los siguientes documentos:

• pasaporte civil, si es una persona física;
• certificado de registro de una persona jurídica, si es una empresa;

• documentación del título de una propiedad inmobiliaria no residencial: un certificado del Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces, un contrato de compraventa, etc.;

• documentación técnica del inmueble;
• poder, si existen representantes de las partes involucradas en la transacción;
• consentimiento del cónyuge, si el arrendador es una persona física. la persona y los bienes son de propiedad conjunta durante el matrimonio;
• permiso del banco si la propiedad está embargada en virtud de una hipoteca u otro acuerdo.

Además de los valores antes mencionados pertenecientes a entidades legales, existen requisitos para que también presenten una serie de otros documentos. Este Estados financieros, documentación constitutiva, poder de representante, etc.

En el caso de que la Asociación de Propietarios arrienda locales no residenciales, también estamos hablando de una persona jurídica.

Dichas asociaciones se basan en su documentación constitutiva, redactada con la participación del residente de la casa (casas). Dichas sociedades tienen derecho a disponer de áreas no residenciales propiedad de la Asociación.

No es necesario registrar el contrato de arrendamiento celebrado en la Cámara de Registro (Rosreestr, EGRN - Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces) si:

• la duración del acuerdo será inferior a 12 meses;
• No hay ningún plazo especificado en el contrato.

De lo contrario, cuando el período de validez del acuerdo se establece en más de 12 meses, es obligatorio registrar dicho acuerdo en el Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado.

Por propia cuenta

Antes de realizar una transacción para arrendar bienes raíces no residenciales, primero debe comprender para qué los utilizará el inquilino (inquilino) y para qué fines.

Posibles opciones para el fin previsto al alquilar un local no residencial:

• para almacén;
• como taller de producción;
• utilizar el local como oficina;
• zona comercial (punto);
• para la prestación de servicios (comercio de servicios);
• como un garaje;
• para criar animales, pájaros y cultivar plantas;
• para uso personal (por ejemplo, como trastero para guardar diversas cosas, herramientas, equipos) y más.

Además de la finalidad prevista, se presta atención a la superficie, el tamaño y la distribución de los locales no residenciales. La formación del costo del alquiler está significativamente influenciada por los metros cuadrados del espacio arrendado al inquilino.

La ubicación de la instalación afecta la conveniencia de las decisiones de producción, planes, cronogramas y más. Por lo tanto, se debe buscar un futuro inquilino según el tipo y finalidad del inmueble.

En general, el procedimiento para el arrendamiento independiente de un local, edificio o estructura no residencial consta del siguiente algoritmo de acciones:

1. Preparación y ordenamiento de los documentos del propietario y de la propia propiedad.
2. Cálculo preliminar del coste del alquiler.
3. Creación de una campaña publicitaria.
4. Publicar anuncios en Internet o publicarlos usted mismo en los tablones de anuncios de la ciudad.
5. Recibir llamadas de posibles inquilinos.
6. Concertación de reuniones y acuerdos verbales sobre el trato.
7. Concierte una cita con un notario.
8. Hacer un trato.
9. Registro del acuerdo en la Cámara de Registro (si así lo prevé la ley en un caso individual específico).
10. Emisión de llaves de locales no residenciales al inquilino y documentación relacionada (por ejemplo, acto de aceptación y transferencia de propiedad ubicada en el local).

Para calcular el coste del alquiler, puede invitar a un tasador experto especial que podrá calcular todo teniendo en cuenta las condiciones actuales del mercado e incluso teniendo en cuenta las previsiones para el próximo año.

Estos servicios, por supuesto, no son gratuitos, por lo que no todos los propietarios pueden decidirse por ellos. Pero tal evaluación permite al propietario tener a mano informes de cálculos periciales.

Con dicho documento, será más fácil para el propietario negociar con futuros inquilinos a la hora de fijar los precios de los servicios de alquiler.

Cualquiera que sea el propósito del arrendamiento de locales no residenciales, a través de un agente inmobiliario o individualmente, siempre debe consultar primero con un abogado o notario sobre el paquete completo de documentos para completar la transacción.

Estas consultas suelen ser gratuitas y se pueden obtener por teléfono o en un sitio web de servicios legales. Debe prestar atención al propósito de uso del local, entonces será más fácil encontrar un inquilino.

No es de poca importancia la necesidad de pagar impuestos; aquí no importa, físicamente. persona o entidad legal la persona es el propietario del local: está obligada a pagar el 13% de los ingresos al tesoro estatal a través de la oficina de impuestos.

Lea sobre la elaboración de un contrato de arrendamiento de locales no residenciales por un período superior a un año aquí.

En esta página se analiza el registro de un contrato de arrendamiento para locales no residenciales.

Fuente: http://kvartirkapro.ru/sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie/

¿No sabes cómo alquilar bienes raíces comerciales? Todo sobre cómo hacerlo tú mismo y rápidamente.

Oficinas, almacenes, locales industriales y de uso libre: todos estos tipos de objetos tienen demanda entre los empresarios que tienen su propio negocio o que recién están iniciando un negocio.

Para que los locales comerciales no queden inactivos, sus propietarios suelen decidir alquilarlos. Cómo encontrar rápidamente un cliente, cerrar un trato con él, así como todo sobre las condiciones de alquiler de locales no residenciales en nuestro artículo.

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¿Cómo alquilar inmuebles comerciales?

Alquilar una propiedad comercial no es difícil y, lo más importante, rentable. Con el enfoque correcto y el conocimiento de las principales etapas del proceso, no será difícil llegar a un acuerdo.

Lo más importante es decidir el precio, buscar cliente y redactar correctamente el contrato.

Consideremos todas las etapas de la transacción.

Determinación del costo

Al realizar una transacción de forma independiente, la determinación del costo del alquiler a menudo no es objetiva.

Todo propietario quiere obtener el mayor beneficio.

Pero un precio demasiado alto puede ahuyentar a los posibles inquilinos, y un precio demasiado bajo puede generar dudas. Normalmente, los propietarios recurren a especialistas (un agente inmobiliario o un tasador) para evaluar el valor.

¿Cómo alquilar usted mismo un local no residencial? Puedes hacerlo sin la ayuda de profesionales. Para determinar el precio usted mismo, debe estudiar ofertas similares de la competencia. Esto permitirá comprender la situación general del mercado inmobiliario comercial y evaluar correctamente su local.

IMPORTANTE: El inquilino alquila una propiedad comercial con el fin de generar ingresos, por lo que al evaluar el costo, es importante tener en cuenta la ganancia aproximada posible que puede recibir.

El precio está influenciado por factores como:

• cuadrado;
• disposición;
• estado de conservación;
• disponibilidad de muebles, internet y otros equipos;
• ubicación;
• disponibilidad de estacionamiento;
• accesibilidad para clientes empresariales;
• permeabilidad.

Después de tener en cuenta estos puntos y seguir las ofertas de la competencia, podrá evaluar objetivamente su propiedad.

buscar un cliente

El arrendamiento de bienes inmuebles comerciales al propietario implica la búsqueda de posibles inquilinos.

Antes de hacer esto, es necesario realizar una oferta comercial o un anuncio.

Debe indicar detalladamente todas las características del inmueble: área, piso, ubicación, infraestructura, condición técnica Y equipamiento. Es mejor centrar la atención del anuncio en las ventajas.

Al mismo tiempo, es importante indicar las deficiencias de la habitación, para que al mirar no se ponga en una posición incómoda y no asuste al cliente.

Echemos un vistazo más de cerca a las formas de encontrar inquilinos potenciales.

1. Buscar por amigos. La forma más sencilla de encontrar una persona interesada en tu propuesta es preguntar a amigos y familiares. A menudo, los propietarios se mueven en círculos comerciales, lo que simplifica la tarea de alquilar rápidamente su propiedad.
2. Colocar un anuncio en recursos especializados de Internet., por ejemplo, Avito. La ventaja de este método es que su propuesta será vista por cientos, o incluso miles, de partes interesadas. Para encontrar un inquilino lo antes posible, deberá redactar un anuncio bueno y detallado que describa todos los pros y los contras del local.

   El anuncio deberá ir acompañado de varias fotografías.

   Entonces cliente potencial Será más fácil decidir si vale la pena considerarlo o no.

3. Envío de oferta por correo electrónico. Bares, restaurantes, tiendas, salones y otros organismos y establecimientos suelen buscar locales para mudarse o abrir otro local. Puede encontrar las direcciones de correo electrónico de los propietarios de negocios que puedan estar interesados ​​en los sitios web oficiales de sus empresas.

Presentación y firma del documento.

La presentación adecuada de su propiedad es la clave para cerrar rápidamente un trato.

A la hora de mostrar el local, intenta contar más información al respecto, centrándote en las ventajas y posibles beneficios que el objeto aportará al cliente.

La conclusión de un acuerdo es el último paso, pero el más importante y responsable, de la transacción. Un documento correctamente redactado y ejecutado protegerá al propietario de un inquilino sin escrúpulos. Qué debe incluirse en él:

• información personal del inquilino y propietario;
• dirección, zona y especificaciones técnicas;
• datos de registro;
• fecha límite;
• el monto del pago y el procedimiento para su transferencia;

IMPORTANTE: Por ley, el propietario no tiene derecho a aumentar la tarifa más de una vez al año. Por lo tanto, el contrato debe indicar talla máxima posible aumento del alquiler y el plazo en el que se notificará al inquilino.

Es importante en el documento describir en detalle los derechos y obligaciones de las partes e indicar la naturaleza de la responsabilidad por violaciones de cada cláusula. Sería útil complementar el acuerdo con un inventario de los bienes disponibles en el local. Después de la terminación del contrato, el propietario podrá recibir una compensación monetaria si el inquilino dañó los muebles o el equipo.

Las formas más rápidas de alquilar locales no residenciales

¿Cómo alquilar rápidamente un inmueble comercial?

Para aquellos que no quieran perder tiempo personal buscando clientes, negociaciones y presentaciones, es mejor contactar a un agente inmobiliario.

Él evaluará el objeto, establecerá el correcto. valor de mercado, tomará fotografías atractivas, creará un anuncio competente y presentará él mismo su propiedad.

Sin embargo, incluso trabajar con agentes tiene sus propios matices. Como regla general, los agentes inmobiliarios trabajan por una comisión del monto del alquiler o la venta del inmueble.

La tarifa, en forma de porcentaje, generalmente se cobra a los solicitantes, no a los propietarios.

Sin embargo, no todos los solicitantes estarán dispuestos a cooperar con un agente que tendrá que pagar dinero.

Por lo tanto, si el propietario necesita encontrar un inquilino con urgencia, él mismo puede pagar la comisión. Esto se practica a menudo si el propietario tiene muchas propiedades o quiere alquilar un inmueble de lujo.

El dinero pagado al agente no sólo irá a su bolsillo, sino también a los gastos necesarios: fotografías, presentaciones en vídeo, publicidad, etc.

Otro de manera rápida alquilar un edificio u oficina no residencial: reduzca el costo. Al mismo tiempo, no es necesario alquilarlo por casi nada, basta con reducir el pago en un 10%. Entonces su oferta será competitiva.

Periodos de alquiler

El período de validez de un contrato de arrendamiento de locales no residenciales es un punto importante. Viene en tres tipos.

1. A largo plazo– un año o más.
2. Corto- Menos de un año.
3. Por período indefinido.

Según el artículo 610, cláusula 2 del Código Civil de la Federación de Rusia, si el contrato no especifica un período, se considera celebrado por un período indefinido. En este caso, cada parte tiene derecho a rescindirlo en cualquier momento, notificando su decisión con tres meses de antelación.

Un contrato a corto plazo se concluye por un período no superior a un año. ¿Cómo renovar un contrato de arrendamiento de local no residencial? La prórroga se produce automáticamente por tiempo indefinido si ambas partes están satisfechas con todo.

En este caso, no es necesaria una nueva celebración del acuerdo. En algunos casos, el propietario puede insistir en un nuevo documento para cambiar las condiciones o el pago. Esto sólo es posible con el consentimiento del inquilino.

Un acuerdo a largo plazo está sujeto a registro en el Sistema de la Reserva Federal. La prórroga de dicho contrato de arrendamiento para locales no residenciales se produce de la misma manera que uno a corto plazo: automáticamente, con las mismas condiciones, derechos y obligaciones de las partes, o se concluye un nuevo documento con requisitos modificados.

La rescisión anticipada de un contrato de arrendamiento por un período determinado es posible tanto por parte del propietario como del inquilino.

Estas cuestiones se resuelven en los tribunales o por mutuo acuerdo de ambas personas.

Conocimiento matices importantes y las oportunidades de arrendamiento de bienes raíces comerciales lo ayudarán a cerrar un trato rentable y seguro que le generará ingresos pasivos regulares.